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2020年2月3日 星期一

置業安居 - 曾淵滄 2020年2月3日

2020年2月3日



武漢肺炎已經使到香港股市狂跌, 人人搶購口罩,甚至即食麵、罐頭……恐慌氣氛愈來愈濃,根據股神巴菲特(Warren Buffett)的名言:「別人恐慌我貪婪」,因此現在應該是一個不錯的投資機會,趁低價買物業,特別是商舖;武漢肺炎使到不少商店、餐飲場所生意大減,必有經營者捱不過倒閉

,業主面對空置單位沒有租金收入,可能現金周轉出問題,被逼賣樓賣舖。

不過,如何衡量巴菲特所說的「恐慌」呢?今天你認為股市、樓市已經恐慌,但是,也許明天會更恐慌。

是的,恐慌是不容易衡量的,如果是股市,我於1992年發明的「曾氏通道」有效地捕捉到1998年、2003年、2008年、2016年的恐慌。不過至今為止,我仍未找到一個客觀的技術分析的方法,來衡量樓市的恐慌,離開城市大學後,少了可以協助我做研究的學生,研究及尋找衡量別人「貪婪」與「恐慌」的工作也難以進行了。

樓市升跌的研究比股市難,一個重要的原因是,樓市的周期比股市長,周期長就需要更長久更多的資料來進行研究,才有統計上的價值,股市在20年裏出現多次大升大跌的周期,但是,樓市可能在20年裏只有一次甚至少於一次的周期,20年的資料就不足以進行統計。

既然找不到客觀,技術分析的方法來衡量樓市的恐慌,那麼,就算通過觀察來進行主觀性的衡量,這包括有多少人急於賣樓,當然,傳媒「大劈價」的新聞並不可信,那只是地產代理製造出來的「壓力」逼業主降價,促進成交機會。上星期我已經指出,目前的武漢肺炎與2003年的SARS是很不相同的,SARS發生之前,香港股市樓市都已經連跌3年。但是,目前的股市,都只是處於高位的調整邊緣,而且,人人都知道,這類病毒到了夏天就會自動消失。因此,除非等錢用,否則沒有多少人願意真正大削價賣樓。

所以不要有過高的期望,以為樓價會大跌。2003年,有人因無力供樓,因破產而燒炭,這種情況已經很多年沒有再出現。過去十多年,盡管樓市仍有多次調整,但搞到要燒炭的情況仍未發生,可見,目前樓市的「恐慌」仍遠遠未達到巴菲特心目中的程度。

現在,想趁低價買樓的人,不可能期待2003年那樣的「筍價」,目前,樓市正處於調整,但是歷史最高位也只離開目前6個月罷了,而2003年SARS發生時,樓市已經連續下降3年,離開歷史高位更是相差6年之久。

本文節錄於641期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年2月3日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com