武漢肺炎已經使到香港股市狂跌， 人人搶購口罩，甚至即食麵、罐頭……恐慌氣氛愈來愈濃，根據股神巴菲特（Warren Buffett）的名言：「別人恐慌我貪婪」，因此現在應該是一個不錯的投資機會，趁低價買物業，特別是商舖；武漢肺炎使到不少商店、餐飲場所生意大減，必有經營者捱不過倒閉
，業主面對空置單位沒有租金收入，可能現金周轉出問題，被逼賣樓賣舖。
不過，如何衡量巴菲特所說的「恐慌」呢？今天你認為股市、樓市已經恐慌，但是，也許明天會更恐慌。
是的，恐慌是不容易衡量的，如果是股市，我於1992年發明的「曾氏通道」有效地捕捉到1998年、2003年、2008年、2016年的恐慌。不過至今為止，我仍未找到一個客觀的技術分析的方法，來衡量樓市的恐慌，離開城市大學後，少了可以協助我做研究的學生，研究及尋找衡量別人「貪婪」與「恐慌」的工作也難以進行了。
樓市升跌的研究比股市難，一個重要的原因是，樓市的周期比股市長，周期長就需要更長久更多的資料來進行研究，才有統計上的價值，股市在20年裏出現多次大升大跌的周期，但是，樓市可能在20年裏只有一次甚至少於一次的周期，20年的資料就不足以進行統計。
既然找不到客觀，技術分析的方法來衡量樓市的恐慌，那麼，就算通過觀察來進行主觀性的衡量，這包括有多少人急於賣樓，當然，傳媒「大劈價」的新聞並不可信，那只是地產代理製造出來的「壓力」逼業主降價，促進成交機會。上星期我已經指出，目前的武漢肺炎與2003年的SARS是很不相同的，SARS發生之前，香港股市樓市都已經連跌3年。但是，目前的股市，都只是處於高位的調整邊緣，而且，人人都知道，這類病毒到了夏天就會自動消失。因此，除非等錢用，否則沒有多少人願意真正大削價賣樓。
所以不要有過高的期望，以為樓價會大跌。2003年，有人因無力供樓，因破產而燒炭，這種情況已經很多年沒有再出現。過去十多年，盡管樓市仍有多次調整，但搞到要燒炭的情況仍未發生，可見，目前樓市的「恐慌」仍遠遠未達到巴菲特心目中的程度。
現在，想趁低價買樓的人，不可能期待2003年那樣的「筍價」，目前，樓市正處於調整，但是歷史最高位也只離開目前6個月罷了，而2003年SARS發生時，樓市已經連續下降3年，離開歷史高位更是相差6年之久。
本文節錄於641期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年2月3日 舊文
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