《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售去年先跌後升
《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售去年先跌後升
《談國論企》中國的商品住宅銷售於２０２０年先跌後升，擺脫新冠肺疫ＣＯＶＩＤ－１９
年初重壓之困，乃受惠於政府防控惡疫達效和所促的經濟發展，保居民就業和收入皆穩，釋放市
場的強烈剛性需求，使住
宅待售面積減幅不斷收窄，相信使拉動房地產開發商加大投資力度。中
央經濟工作會議提出要「解決好大城市住房突出問題」，料會增供壓價，房地產市場該會繼續平
穩健康發展。人民安居而會樂業，乃國之佳象也。
＊待售及竣工面積跌幅收窄景氣指數良好＊
據中國國家統計局所發布的最新資料，全國房地產開發投資於２０２０年１－１２月累計達
１４﹒１４４３萬億元，同比增長７％，比１－１１月份１２﹒９４萬億元所增的６﹒９％，略
見提升，即使相對於２０１９年的９﹒９％增幅低２﹒９個百分點，仍屬相當難得的表現，因去
年１－２月份受惡疫異常沉重衝擊而少售凡１６﹒３％個百分點之普。此因，住宅開發投資去年
全年達１０﹒４４４６萬億元上升７﹒６％，表現良好所拉動。
由是集中商品住宅房產的最新發展，特別是（一）銷售情況，為：（１）所涉面積於
２０２０年全年累計１５﹒４８７８億平方米，同比增長３﹒２％，相對於１－１１月份
１３﹒３３億平方米增１﹒９％和１－１０月份的０﹒８％升幅，是級進式的改善，實在是得來
不易的成長；更重要的是（２）所涉額度１﹒５４萬億元的升幅，不僅重納雙位數的１０﹒８％
，更比前１１個月的１３﹒３２萬億元所增長的９﹒５％，提高１﹒３個百分點。
正正因為商品住宅的銷情逐步改善，故出現（二）待銷面積２０２０年１２月末所達
２﹒２３７９萬億平方米，同比減少０﹒４％，較１１月末２﹒２０６７萬億平方米所減的１％
收窄０﹒６個百分點，在相當程度反映出商品住宅銷售供應會逐步降低。
銷情穩增和待售面積有限，遂促房地產開發商得強化開發投資的力度，使（三）住宅新開工
面積於２０２０年１－１２月份累計達１６﹒４３萬億平方米，同比減少１﹒９％，相對於１－
１１月份累計１４﹒７３億平方米同比減少２﹒７％，少減０﹒８個百分點，為相當不錯的表現
，理由為新冠肺疫ＣＯＶＩＤ－１９於首季肆虐，使包括商品住宅房在內的投資急跌，如今跌幅
明顯收窄，難得之象也。
此使（四）商品住宅房的施工面積於２０２０年１－１２月份累計６５﹒５５億平方米，同
比增長４﹒４％，較１－１１月份累計６３﹒７９億平方米所增４％，稍多０﹒４個百分點。
和（五）竣工面積全年達６﹒５９１億平方米，同比減少３﹒１％，較１－１１月份
４﹒２６億平方米下跌５﹒８％，和１－１０月份所跌的７﹒９％，足見１２月份的竣工和市場
供應較為充裕。
更重要的，是房地產開發企業的（六）到位資金，於２０２０年１－１２月份累計
１９﹒３１萬億元同比增長８﹒１％，而１－１１月份則達１７﹒１０９９萬億元增６﹒６％，
亦見１２月份的情況有頗為明顯的改善，其中（Ｉ）自籌資金全年共達６﹒３３７７萬億元同比
增長９％，相比１－１１月份累計達５﹒６６６萬億元所上升的７﹒９％，多增１﹒３個百分比
點，足見開發商有相當高度的投資積極性。（ＩＩ）國內貸款２﹒６６萬億元同比５﹒７％，較
自籌資金的增幅低３﹒３個百分點，比１－１１月份２﹒４２萬億元僅增５﹒４％，多增０﹒３
個百分點，意味以商業銀行為主的金融機構對房地產的支持力度有待提升；而（ＩＩＩ）利用外
資１９２億元同比增９﹒３％。
至於其他到位資金，最惹人注目的當然是（ＩＶ）個人按揭貸款１－１２月份累計
２﹒９９７６萬億元同比增長９﹒９％，而１－１１月份２﹒６９８３萬億元增１０﹒６％，仍
反映出居民的置業需求相當殷切。（Ｖ）定金及預收款６﹒６５萬億元同比增長８﹒５％，比１
－１１月份５﹒７３８４萬億元增５﹒３％的升幅要高３﹒２個百分點。
＊開發商自籌資金投及個人按揭貸款快增＊
再看房地產開發景氣指數，於２０２０年１２月份達１００﹒７６，比１１月１００﹒５５
，上升０﹒２１，屬正數及溫和上揚，有積極和良好的啟示性。此顯示商品住宅商地產即使年初
受到新冠肺疫ＣＯＶＩＤ－１９的壓力甚至衝擊，但隨著政府防控惡疫取得預期良性效益，精準
的復工復產復商復市促經濟重新納入復甦軌道，居民的就業和收入穩增，不僅使零售消費等活動
轉活，而屬長遠性的置業投資，亦逐步轉殷，相信整體國民經濟會繼續穩快增長。
中央經濟工作會議提出要「解決好大城市住房突出問題」，相當惹人注目。大城市因地價、
商品住宅樓價貴，做成突出的住房問題，故估計中央會力促大城市政府加強土地供應、建設更多
保障性租賃住房，和規範市場行為，配合促進就業、完善社保和優化收入分配結構，使人民得以
安居樂業，擴大消費，成為擴大內需這個戰略基點的重要支持力量。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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