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2021年2月19日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2021年2月19日

AM地產專欄 - 李峻銘 2021年2月19日


BNO移民賣樓 威力可大可小
牛年剛至,在此恭祝各位牛年身體健康!心想事成!生活愉快!在新春期間,大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。

牛年的特點是小陽春提早來臨,所以在新春期間,無論一手或二手成交都比往年顯著增加!這跟新冠肺炎疫情導致香港人無法外遊、唯有留港消費,不無關係!

也令到市場上的評論一致向好!樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達15%。

筆者也不反對,在全球各國央行大力量化寬鬆的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒,有助進一步推高資產價格的預期!

不過,筆者也要提醒大家,香港的情況並非一面倒樂觀!除了經濟因素,政治形勢也是影響樓價的重要因素,尤其是BNO簽證移民會令多少港人移民?又會令多少物業被拋售?以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

根據英國內政部的估計,大約有32萬人會在未來5年計劃移民英國。因為有資格申請BNO的人口有290萬,若連同直繫親屬,可以高達540萬人移民。以藍黃四六比例計算,便有324萬人有機會考慮移民,估計真正會落實的又不會高於10%,即有32.4萬人左右會落實移民。

以32.4萬人計算,平均3個人一個家庭,5年內共有10.8萬個家庭移民,平均每年有2.16萬個家庭。第一個問題是:這類家庭擁有物業的比例?以筆者國際物業部同事的匯報,有關英國移民置業的查詢實在不少,但以年輕人佔比較大,經濟實力一般,在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

香港整體有一半家庭擁有自置物業,所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於50%的平均數。大家不妨大膽估計是30%至40%,每年便有6,480至8,640個住宅單位,因BNO移民而放在市場出售。以2020年二手住宅有41,000宗成交計,佔比為15.8%至21%,這個數字對樓價的影響就可大可小!

如果樓市興旺,就以新春前的市況來說,問題不大。額外20%的供應,只會令樓價上升的速度減慢而已;但一旦市況逆轉,例如新冠肺炎病毒變種、疫苗失效等負面因素出現,額外20%的供應就會有頗大壓力!

這20%的額外供應,若是1,000萬元以下的物業,因需求強大,消化問題也相當容易;反之,若是屬2,000萬至5,000萬元的中價物業,因首期要求高,需求已經長期積弱,發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民,唯有割價,筆者就不甚樂觀,對市場的衝擊,就會明顯加大!

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
文章轉載自「AM地產」facebook:
http://bit.ly/2wls4EF
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