樓價至今未大跌 證明移民影響有限
昨文以香港可能會有多少人移民的角度，去推論樓市會受到多大的衝擊；今天掉過頭來，以樓市近期的表現去反證移民潮的規模並沒有如某些傳媒所吹噓的大。香港樓市應經得起這場考驗。
港區國安法是2020年6月30日由全國人大常委通過的。對國安法抗拒的
人，應該從這一天開始就部署移民。自以為處境危急的，可能根本來不及賣樓，就第一時間逃亡。有人當時身處海外竟怕得連返港作移民前的安排也不敢。由此可見，國安法的威力，在它公布的一剎那已立即產生作用。
樓宇是不動產，沒法帶去移民；而去得移民的人，當然不看好香港的前景，一定會趁樓價未大跌之前，及早賣出套現，然後帶資金離開香港。
在香港要放盤賣樓，一個電話就可以叫經紀立即開動；如果肯在要價方面作點遷就的話，快就兩個星期已能找到人承樓；慢亦最多半年左右。從這個角度來看，覺得自己非移民不可的人，在過去半年多的時間裏，要放盤的應已開始放盤。市場若是真的因國安法而多了移民盤供應，而又沒法消化的話，應可以在價格上有所反映(頭一階段的反應應最為強烈)。
然而，我們若是拿今天的樓價與國安法公布時的樓價相比，其實差異不大。最能反映香港樓價的中原城市領先指數，上周報176.21，而在最近國安法公布的2020年7月3日亦不過是178.48。兩者相差不過1.27%，其間亦沒有出現過重大波動。可謂一直都在高位徘徊，完全看不到受過甚麼大的衝擊。
現實是，市場上的確出現過一些反對派的頭面人物削價賣樓的個案，雖然傳媒對此繪影繪聲，但他們的所謂削價，其實削得不算深，甚少超過一成。所以這些個別案例，對整體樓市的影響實在微乎其微。
東湧曾被傳媒描述是今次樓價下跌的重災區。原因是東湧近機場，住了很多空姐及機師，他們中黃營的比例高，而且又面對航空業不景氣，移民的人應該特別多，所以傳媒一窩蜂認為東湧的樓價會大跌。但現實是東湧的樓價近日正在挑戰歷史高位，完全沒有受移民潮的影響。
另一個值得留意的現象，是近期銀行在按揭估價上遠比國安法公布初期進取。國安法公布後，銀行曾刻意調低對新做按揭的樓宇估價，導致買家的信心亦因銀行估不足價而動搖，有些交易因而告吹。但近期銀行的估價恢復進取，買家做不足按揭的案例因而大幅減少。
在銀行的進取態度鼓勵下，踏入2021年之後，無論一二手市場都明顯回暖。行內都說，小陽春在農曆年前已提前趕到。我預期今次樓市回暖，有能力把樓價推上一個嶄新的階段。屆時，再說移民潮將拖低樓價就很難會有人信。
施永青 am730C觀點 舊文
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