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2021年3月5日 星期五

政經密碼 - 周顯 2021年3月5日

政經密碼 - 周顯 2021年3月5日


哪一個世代買樓最有利?


本港樓價整體上持續上升。 (資料圖片)
看到討論區的人研究,在買樓增值/致富方面,究竟是哪個年代的人,最為有利?很多人都說七十後,也有人說其他的時代,照我看,幾乎沒有一個人說得準確,因此寫下本文。

從長時間的角度去看,樓價整體上持續上升,原因分為三方面:一,經

濟增長,二,通貨膨脹,三,本地居住環境太差,市民有強烈的改善需求。

然而,在中期而言,也曾經有過三次的嚴重下跌,即是:一,1965年的擠提/暴動;二,1981年的中英談判;三,1998年至2003年的回歸後經濟衰退。

在1964年以前的樓價升幅,可以不論,皆因涉及的人的年紀太老,大多已死了,而且涉及的房子樓齡太舊,也大多拆了。

至於1968年後的樓價上升,主要是在1974,即是1973年的股災後。這次大升市,有著三點其他牛市不具備的因素:一,因美元廢除金本位/為越戰埋單而引起的高速通脹,二,本地經濟因從輕工業轉型為服務業而起飛,三,流行很多新的賣樓財技,例如分層出售、賣樓花、九成按揭等。

然而,這次大升後,面對1982年後的樓價下跌一半。不過,短短2年後,樓價已止跌回升,雖然初期升得不快。1984年後的買家,也有2點優勢:一,經濟照舊快速上升;二,租金高而樓價低,即是回報率高;三,升勢時間長,直到1997年。

當時相對薪金,樓價還很平。記得「玉郎集團」的現金很多,中層員工幾乎個個都可向公司借錢買樓。由於息差高,銀行職員借錢買樓,也是賺大錢的不二法門。也由於經濟發展+通貨膨脹,薪金年年雙位數字增長,很多人借錢付首期,用80%以上的薪水供樓,只消過幾年,便可輕鬆上路,甚至還清欠款了。

在這段時間,樓價升幅大,十幾年間升了幾十倍,調整時間短,只是1年、2年,幅度也不會超過10%。就是2003年的樓價最低位,也跌不破1990年以前的價格。

總括而言,最有利的買樓時機,是在1982年至1990年,如果以出道5年買樓來算,即是1977年至1982年出來工作的那一代,最為有利。

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