環球樓市觀望——粵人口普查現端倪
《廣東省第七次全國人口普查公報》於上周發佈，筆者除了關心大灣區內各地樓價走勢之外，亦十分關注人口流動狀況，因這是樓市周期三個最重要元素之一。大家可從是次人口普查中得悉以下數點：第一，目前廣東有三個千萬人口城市，分別是廣州（1867.66萬人）、
深圳（1756.01萬人）及東莞（1046.66萬人），佛山亦非常接近（949.88萬人）。回看2010年時，千萬人口城市只有廣州和深圳。珠海人口超越雲浮，排名上升一位，不再是廣東省人口最少城市。
其次是廣東各城市人口增加排名：第一是深圳，十年增長713.65萬；第二是廣州，十年增長597.58萬；第三是佛山，十年增長230.46萬人；第四是東莞，十年增長224.64萬人；第五是惠州，十年增長144.59萬人；這個情況基本上和各市GDP一致。
廣深兩個城市共增加1311.23萬人口，超過杭州人口總數，佔廣東全省增加的60%。值得留意的是，如果將深圳和廣州與全國各省對標，深圳10年人口增量，可在全國31個省市區中排行第三，以一己之力超過江蘇全省；廣州10年人口增加可排第四，超過山東省。
第三，如果我們細看十年增長率排名：深圳增長68.47%、珠海增長56.36%、廣州增長47.05%、中山增長41.56%、佛山增長32.03%、惠州增長31.45%、東莞增長27.33%。
珠海增速僅次於深圳，超過廣州，在省內排名第二，由此可見珠海正在高速發展。中山增速也不錯，超過佛山、惠州，僅次於廣深珠。所以為甚麼近年珠海及中山樓市一路飆紅。
東莞因為前幾年的產業轉移、勞工外流，人口增速反而不及珠海、中山。但因為轉型成功，令東莞GDP、人均收入及政府公共財政收入均大幅增長，再加上臨深溢出效應，這些都令東莞樓市於大灣區內僅次於廣深兩市。
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環球樓市評論人
鄭偉舜
環球樓市觀望 - 鄭偉舜 舊文
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