《陸言堂－陳永陸》盈利前景及基礎因素俱佳，越秀服務可留意
《陸言堂－陳永陸》盈利前景及基礎因素俱佳，越秀服務可留意
《陸言堂》聯儲局的議息結果是按兵不動，唯一調整是預期加息的時間表，將會由２０２４
年，推前至２０２３年，同時聯儲局將今年的通脹預測有所提升，不過明年及後年的通脹預期維
持不變，這反映出聯儲局覺得通脹問題只是短期性的問題，同時相信在未來６個月內，聯儲局的
貨幣及買資產規模都不會有變化，故此股市的風險應該不會突然提升，所以港股今日（１７日）
低開後回穩，亦是正常。
另外，近日近股的氣氛有所好轉，醫美股時代天使（０６６９９）首日表現不錯，亦令新股
市場氣氛改善。故此，正在招股的越秀服務（０６６２６）亦可以留意。根據中指研究院的統計
，就綜合實力而言，越秀服務於２０２１年在物業服務百強企業中排名第１６位；２０２０年在
管面積的市場分額，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第７位。
＊市場氣氛改善，越秀服務可留意＊
截至２０２０年年底，集團的總在管面積為３２﹒６百萬平方米，在管物業數量為２１５個
，在管面積中有９６﹒１％的物業位於一線、新一線和二線城市。同時越秀服務是「地鐵環境工
程維護＋地鐵物業管理運營」的複合型物業管理公司，擁有在管車輛段地鐵站線上蓋住宅及商業
物業等業態。
越秀服務的母公司越秀地產（００１２３）是大灣區領先的房地產發展商，擁有灣中、灣東
、灣西、軌道交通四大平台公司，全面深耕大灣區房地產發展業務。而廣州地鐵於２０２１年２
月入股越秀服務，成為戰略投資者，持股約８﹒１％（於全球發售前）。廣州地鐵網絡規模快速
擴張，將為越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持，進一步拓展越秀服務獨特的
ＴＯＤ綜合物業管理業務。
而且，越秀服務的版圖已拓展至１９個城市，當中六個位於大灣區，其中包括香港。截至
２０２０年年底，集團在大灣區的在管面積為２５﹒３百萬平方米。未來，越秀服務計劃藉於國
企背景和深耕布局的優勢，持續並重點關注大灣區內優質物業的拓展機會。
越秀服務２０２０年年度，收入達人民幣１１﹒６８億元，按年增約三成，其中８﹒１１億
元來自非商業物業管理及增值服務，３﹒５７億元來自商業物業管理及運營服務
＊淨利潤率及毛利率高於平均水平＊
２０２０年純利約為２﹒０４億元人民幣，按年增１﹒１９倍，若與２０１８年相比更加大
增逾３﹒３１倍。淨利潤率則由截至２０１８年的６﹒２％，大幅增加至２０２０年的
１７﹒４％，整體毛利率則由２０１８年的２５﹒９％上升至２０２０年的３４﹒５％，兩者均
領先物業服務百強企業的平均表現。
今次越秀服務招股，基石投資者同意認購總額最多７﹒７７２億港元的發售股份數目。當中
包括：新華資產管理（香港）有限公司、Ｋａｉｓｅｒ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｅｑｕｉｔｙ
Ｆｕｎｄ ＳＰＣ－ＳＰＩ、Ｃｒｏｔｏｎａ Ａｓｓｅｔｓ Ｌｉｍｉｔｅｄ、Ｓｅｎｓｅ
Ｐｏｗｅｒ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｌｉｍｉｔｅｄ、昇輝控股、Ｋｅｌｔｉｃ
Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ（ＨＫ）Ｌｉｍｉｔｅｄ、索菲亞家居股份兩位董事（包括：江淦鈞先生
及柯建生先生）、華科資本和尚慧企業。在背景、盈利前景及基礎投資因素都十分理想下，加上
新股市氣氛好轉，越秀服務絕對值得認購。《獨立股評人 陳永陸》
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陸言堂 - 陳永陸 舊文
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