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2021年8月26日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2021年8月26日

胡國威專欄 - 胡國威 2021年8月26日


胡國威專欄|點解樓市又破頂……
胡國威專欄|點解樓市又破頂……
「為何會這樣?」朋友把手機傳給我看,內容是他看到一篇關於「樓價再破頂」的新聞。我簡單地回應:「量化寬鬆、供不應求。」

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中原城市領先

樓價指數再創新高,突破2019年6月高位,說實在,我個人沒感到太意外;反而朋友卻感到詫異。可能對照近日的社會現象,更覺得破頂匪夷所思。

政府剛公布本港人口數字,去年全港人口淨流出9萬、積金局以「永久離港」為由提取強積金達66億元,按年增27%、就連醫管局主席範鴻齡也表示,部份醫生護士因移民令流失率較去年同期高,情況令他有點擔憂。上述社會現象,跟本港樓價再創新高,實在有很強烈違和感。

早幾期專欄,我們說過其中一個原因,是政府對供應的控制。明言用「破格思維」來處理房屋問題的特首林鄭月娥,把公私營房屋供地量扭轉至七三比,但總數沒有大增,單純地把私樓供應撥予公營房屋,就令私樓供應更加壓縮。按現時每年私樓推地目標12,900個,根本不足以應付平均15,000個吸納量,埋下了樓價難跌主因。說到底,政府不能放棄透過高地價來支撐庫房收益,自然沒壓樓價的決心。

住屋問題水深火熱,留下來的人也要為自己著想。量寬環境,銀行積極放貸,自然也成準買家追價入市的定海神針。或許,我們可看一個金管局數字。今年上半年,準買家「新取用按揭」的宗數為38,269宗,涉及貸款金額1,787.52億元。

「新取用按揭」38,629宗,是一個什麼概念的數字? 意思就是新購入單位買家,向銀行承造按揭現況,當然部份也反映業主向銀行轉按。兩者比例? 金管局數字沒有明確細分,但按銀行「新批出按揭」宗數來推算,轉按約佔15%。換句話說,扣除15%轉按業主,真正新造按揭的宗數約為32,529宗,涉及金額約為1,519億元。

若把數字跟當下成交量比較,今年上半年一二手註冊量共有41,263宗,意味近80%新買家成功向銀行申請按揭。更顯淺地說,十個買家中,有八個需向銀行借錢買樓。一旦銀行不願意借錢,這八個買家可能連想買也買不到的。銀行之所以如此積極,大家會推算跟量寬下,金管局向銀行釋出港元,導致結餘創新高有關。

準買家覺得有銀行支持,有能力的自然會選擇入市;尤其這批未能移民離港的人,他們有切身住屋的問題。租金有回落嗎? 有,卻不顯著。內地生從返香港租樓應付新學期的住屋,近期也稍稍推高租金。既然怎樣都要住,低息環境、息本比例五五比,走不了、又有一點點儲蓄作首期,也就寧願上車供樓算數。正因為這類需求多於眼前的移民劈價盤,是樓價得以支持的原因。

背後有沒有隱憂? 我覺得也有。銀行是否繼續積極放貸,就是一個因素。這一點又關乎他們本身的考慮,包括在如此政經局勢下,他們會怎評估未來的業務發展呢? 近期中央政府研究把《反制裁法》納入基本法附件三,對於一些有外資背景的銀行來說,他們怎樣評估局勢發展,這些都需要繼續觀察。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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