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2021年8月17日 星期二

KingSir傾樓 - 葉景強 2021年8月17日

KingSir傾樓 - 葉景強 2021年8月17日


KingSir傾樓│又話移民潮推低樓價,點解會創新高?(葉景強)

KingSir傾樓│又話移民潮推低樓價,點解會創新高?(葉景強)



中原樓價指數創出歷史新高的191.34,比2019年6月的190.48高近1點。

上星期,政府統計處公佈年中香港人口相對同期淨移出人數達75,300

人。一天後,中原樓價指數卻創出歷史新高的191.34,比2019年6月的190.48高近1點。港人再一次活在平行時空,很多人都認為人口大量外流會令樓價大跌,但今天為何樓價竟然會再創新高呢?

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自社會事件及國安法生效後,大量港人選擇移居海外,但政府公佈的淨移出人口數據不是全屬於移民,還涵蓋以工作和讀書等其他原因,而過去十年,不包括單程證持有人的香港居民,在大部分年份均錄得淨移出,因此港人離港到他國的情況已不是今天的事。

然而,離港的其實還包括筆者認識的一些早年已移民外國如加拿大、澳洲等地的港人,因見近年香港局勢混亂,老一輩的就選擇離港避世,而較年輕的就提早帶同仔女返「家鄉」升學,而這些早年已擁有外國國籍的港人,身家相對豐厚,有車有樓,相信不需要變賣家當都能返家鄉。

實際放售單位不多
離港的還有一些是「告老歸田」提早回到大陸退休的港人。香港是一個移民城市,任何年代都有大量人口出入,七、八十年代大量國內人偷渡來港,3、40年後的今天,他們大都年屆退休之齡,加上國內抗疫比香港好得多,部分會提早退休返老家,如他們居住公屋的話,他們冇樓可賣,如他們這幾十年來賺到錢的話,亦不需要將自住單位放賣。

餘下的相信就是這次移民潮的一員,他們大多以BNO移民英國為主。之前文章亦提及過,如果他們家庭收入有十多二十萬以上的話,他們未必會放棄現在的高薪厚職,因此估算大部分選擇移民的家庭收入是在6萬至10萬的中產,而這些移民家庭相信不是每一個都有自置居所,就算有的話,因為他們前途未蔔,不知未來會否返港,有些則選擇將香港的物業放租以作在他鄉的生活費,因此不是每個移民家庭都會將單位放售,所以真正因移民而放賣的單位數量可能不是我們想像中那麼多,如你不信,可向你的地產代理問問是否有很多「移民急售」的單位。

主宰樓市升跌就是供求,然而當各國正努力地量化寬鬆令貨幣不斷貶值、當按揭利息處於歷史第二低位、當眼見土地及住宅供應將很快出現斷層、再加上每年超過四萬個新移民變成新香港人的情況下,無論自用或投資需求都大大增加,只要需求大於供應,樓價將不跌反升。

葉景強(King Sir)
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com