你層樓識生金蛋？45歲揸20萬現金「Dry到爆」 執靚估價隨時賺更多｜諗sir
讀者黃先生：（一）本人46歲，月薪50,000元；太太45歲，月薪25,000元。有兩個7歲及10歲小朋友；
（二）鰂魚湧三房自住，50年樓齡，太太名，估值約1,000萬元，本人按揭剩460萬元，每月供款
約16,000元；
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（三）石硤尾一房250平方呎媽媽自住，40年樓齡，本人名，無按揭在身，估值約360萬元；
（四）新買鰂魚湧一房300平方呎，60年樓齡，媽媽名，太太按揭200萬元，須每月供款9,000元，市值約350萬元；
（五）現金約20萬元，每月家庭只能儲蓄10,000元；
（六）閣下的C餐沒有槓桿下投入50萬元；保費融資30萬元，股票20萬元。
媽媽會由石硤尾搬到鰂魚湧一房住方便照顧，決定是把石硤尾一房出租，月收10,000元；還是賣出360萬元，改買債券及C餐? 考慮到未來要計劃小朋友出國讀大學，應如何部署呢？
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
讀者收入不錯；惟支出亦大，勸讀者盡早作出妥當財務安排。
其中一樣沒有優化資產的是，將樓價賺幅套現出來；第二樣是沒有用技巧去提升單位估價，讓閣下的單位估價去跑贏同類。
執靚估價賺價多
確實有方法，可將樓宇估價疊起而跑贏同類型單位，例如31、32、33、34樓逐層估價的。因此只要物業的估價靚，價賣便依估價話事。
除估價方面可以執靚些外，亦可在今次加按拿回贈前，計劃好下次如何做，賺到的現金數目，可相差成筆首期。
至於讀者45歲人，僅20萬元現金在手，都好dry下。最大問題是資產佔比最大的鰂魚湧三房，由於有50年樓齡，無法拉長30年按揭供款。
假設1,000萬元按六成，即600萬元，讀者照計可多按1,000×60%-460＝130萬元，不過因盡拉只可20年還款（因50年樓齡），因此讀者加太太月入75,000元也不夠借。
以讀者工資盡借，可套現75,000÷10,000x 50%x2.59*＝971萬元。
除估價方面可以執靚些外，亦可在今次加按拿回贈前，計劃好下次如何做，賺到的現金數目，可相差成筆首期。（圖片來源：unsplash） 假如筆者是黃生，會趁45歲借貸力遠算高時，賣走鰂魚湧三房，套1,000-460＝530萬元。
另外，石硤尾物業賣走，套現360萬元，共套回890萬元。此890萬元，用太太名付10%首期買入將軍澳兩房，放租16,000至17,000元，自己補貼5,000元，又可以租港島區新樓。
買完樓之後尚有700萬至800萬元，不妨投入滙豐銀行直債，年收息6厘；或者參考筆者提供的收息倉，買入港資地產商加大保險公司。投入550萬元年收息10.4厘，本金穩步上升。
以800萬元當中550萬元去收息，年收30萬元，夠讀者租鰂魚湧樓之餘，又可收25,000元月息，安心些照顧阿媽。他日移民，直債可輕易跟身去外國的，毋須沽出。
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