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2021年10月27日 星期三

政經密碼 - 周顯 2021年10月27日

政經密碼 - 周顯 2021年10月27日


租管長期效應是減少供應


劏房租務管制將在明年1月底實施。 (資料圖片)

上周三,立法會三讀通過《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》,落實劏房租務管制,包括規定劏房業主及租客要簽訂標準租約、租客享有「2+2」合共4年租住權保障,亦規定業主不得濫收水電,每兩年的續租加租上限則由當

局原先提議的15%,下調至10%,條例將在明年1月底實施。

新租管有些條款的確是必須的,例如濫收水電,皆因這是不公平條款,有些卻很無厘頭,例如4年租住權保障,皆因家家有本難唸的經,很多時不同業主有不同的狀況,所以不時有短期租約,以便宜的價格租出來,又可能業主的子女要結婚,要收回房子等等,如果把管制造得太嚴,業主失去了彈性,反而會因此而令到租金增加。

至於每2年的加租上限從15%,減至10%,這表面上看來已經很高了,可是,這違反了自由經濟的原則事小,違反經濟學定理的價格理論事大。

簡單點說,當不准用市場價格加租時,業主只有用減少供應來抵抗,這是錯不了的科學規律。當年蔣介石用子彈來殺掉大量劣紳,也無法解決因短缺而造成的囤積居奇,我相信香港政府的法律威力應不能勝過子彈。

另一理由是,每年5%的通脹,在近年似乎是不可思議,但到七十年代末期,卻有兩位數字的通脹。在西方以外的其他國家,也不時出現兩位數字的通脹。在可見的未來,經濟學家也估計更高得多的通脹率將會出現,究竟現有的加租率能否正確反映到未來的租值增加,也是疑問。

查在全世界,租管搞得最成功的,是德國。在先前的十多年,房租不加,樓價不升,德國成為了先進國家當中,樓價最穩定的一國。在幾年前,一直被視為控制樓價最佳的榜樣。

然而,這其實只是吃了特效藥,所得到的短期反應。要知道,房地產市場講的是二十年以上的循環,今日的政策,是要在5年後、10年後,甚至20年後,其影響才顯現出來。

自2016年起,法蘭克福樓價每年上漲10%,現時全球樓價泡沫指數,法蘭克福第一,香港第三,慕尼黑第四。這正正反映了蠢人當道的長期禍患性。

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