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2021年10月6日 星期三

拆局麒想 - 林嘉麒 2021年10月6日



拆局麒想 - 林嘉麒 2021年10月6日


《拆局麒想-林嘉麒》內房版《魷魚遊戲》,倖存者可笑到最後?

《拆局麒想-林嘉麒》內房版《魷魚遊戲》,倖存者可笑到最後?

  《拆局麒想》韓國神劇《魷魚遊戲》風摩全球,Netflix股價逆市下創新高。此劇以

一場殘忍的生存遊戲作為主線,參賽者在欠下巨債的情況下以生命作最後賭注,當中對人性的剖

析,獲得了全世界觀眾的共鳴。同樣,內地房地產行業以高轉送、高槓桿的營運模式導致債台高

築,負債累累的房企早於一年前已參加了《魷魚遊戲》。去年中央為收緊內房融資設立了「三條

紅線」,包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現

金短債比不少於1倍。要逃離這場「遊戲」,內房要努力離開紅線範圍外,但同時資本市場亦收

緊了對房企融資,基本上可逃過一劫的房企不多。

 
  遊戲開始了,短時間內已淘汰了:華夏幸福、泰禾集團、藍光發展,陽光100

(02608),近期有中國恒大(03333)、新力控股(02103)、、花樣年

(01777)等。這些房企均有不同程度的遭遇經營和債務危機。過去的支持者亦損手爛腳,

停牌前市值55億元的華置(00127)帳面暫蝕13﹒8億元。投資失利亦涉及外國,外電

報道,韓國公共養老基金國民年金公團(NPS)因投資恒大股票可能虧損350萬美元,估計

到年底,或明年公布年報前醜婦終需見家翁。
 
  評級機構惠譽指,債務危機將擴展到「高息50」企業。惠譽指出,「企業債高息50」中

,以未償外境外債券規模排序,首14大高負債企業全屬內房企業,恒大最高,其次為佳兆業(

01638)的116億美元,及後是融創中國(01918)的77﹒6億美元,要留意這裡

指的是境外債,還未包括其他融資工具及銀貸等。而惠譽亦提及「高息50」企業於第四季到期

債券規模將有26億美元,而明年到期的更高達282億美元。近期花樣年已被惠譽將長期外幣

發行人評級降至「限制性違約(RD)」,僅較「違約(D)」高一級,儘管花樣年阿仔彩生活

為母賣資產,但似乎為時已晚。事實上,愈近年尾,資金壓力更見緊張。剛過去的內房「金九月

」銷情慘淡,已公布的9月份銷售金融按年大跌一成至三成不等,資金回籠大失預算下,估計房

企要用盡方法自救。近期有富力(02777)老闆賣物管公司再貸款予集團,又有佳兆業將旗

下物管佳兆業美好抵押,用20億價值股份借9﹒36億元。估計短期內,由於賣樓慢,融資轉

周困難了,房企違約可能性增加,個別內房財務能力被削弱下,新一輪下調評級潮終會發生。

 
  《魷魚遊戲》很簡單,內房營運模式亦一樣,買地、起樓、賣樓、再起樓,以錢賺錢,奈何

房企老闆冒著高負債的危險參加了一場兒童遊戲。頭號人物恒大是劇中101號張德秀,恒大的

債務規模最大,曾被市場人士認為大到不能倒,不過短中長年期債價已跌至20元水平,已反映

其「死亡」狀態。「死亡」指標有數值參考,屢傳救不了的花樣年、富力等債價暴跌亦反映了情

況,債價已被斬半。遊戲主腦人1號吳一男早已給了一年時間「大家」反省檢討,諺語有雲「走

得快好世界,走得摩冇鼻哥」,現在也是咎由自取。值得留意的是,男主角456號成奇勳,就

算生存到最後,勝出遊戲也生不如死,為何﹖經過一輪殘酷殺戮後,恐怕未來內房行業已五勞七

傷。違約大大降低房企債券評級,未來銀行貸款亦只會緊不會鬆。融資成本大漲,國家政策整體

是低房價,幸存的房企只會以低利潤發展。不過,山大斬埋有柴,有財力的內房仍可看高一線。

《新城晉峰資產管理董事 林嘉麒》
 
* 筆者無持有上述股份
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