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2021年10月22日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年10月22日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年10月22日


劏房租管可起暫時舒緩作用
立法會以37票贊成,兩票棄權,三讀通過劏房租務管制條例,對不斷面對業主瘋狂加租的劏房租戶,應該可以起一定的舒緩壓力作用。

現時,劏房在香港並不合法,一般業主不會貿貿然把自己的物業改作劏房,以滿足市場上不斷增長的對劏房的需要,以致求過於供,租金

節節上升。在這種情況下,劏房的業主(包括二房東)都不願意與租客簽長約,以便可以及時提出加租。一般而言,劏房的租期都在一年之內。這樣,業主就可以年年加租,追貼市值租金。

今次通過的劏房管制租務條例,為租客提供「2+2」共4年的租住權保障。這即是說,租客可與業主先簽一份2年的租約,2年後租客可選擇再續租2年,業主不可以反對。有了這個保障,租客就不用每隔1年就得面對1次要麽接受加租,要麽就得搬遷的困境。

再者,這個條例還規定,頭2年租約完成後,租客如果選擇續約,業主加租有上限,最多只可以加10%。這10%並非一定有得加的,如果市場上的租金沒有升這麽多,租客有權提出異議的。如果業主不接受租客的要求,租客是有權選擇搬遷的。

從這個角度來看,這個條例是偏幫租客的,因為續租的時候,租客可以選擇不租,業主卻沒有這種選擇。此外,業主加租的上限為10%,但租客卻可以按市況要求減租,而條例並沒有設立減租的下限。即是說,如果市況差的話,租金可以下調15%或30%都可以。

有租客說,容許加租10%也是多,因為他們的工資不一定每兩年就有10%的升幅。不過,租客亦不用太過擔心,因為這10%並非一定有得加的,如市場環境不好的話,業主可能要被逼接受減租呢!在自由市場上,這不是沒有可能的。

若說今次通過的條例尚有令租客感到美中不足的,應是條例未有對起始租金作一定的規管,變成每隔4年,業主又可以享受一次沒有上限的加租。

政府的解說是,每個單位的狀況都不一樣,很難一刀切地訂出一個起始租金,如果逐一去制訂,工程可能很大。不如先通過容易做的部分,把難的部分留待下次再想辦法解決。

不過,政府若是有心做,亦不是不可以做的。2002年之前,香港就曾有過租務仲裁機制,租客與業主若在續租時在租金問題上爭持不下,可交租務仲裁處裁決。只是劏房的單位真是劏法各有不同,若每次仲裁都得做實地考察,成本不輕,為幾千元的租金差距去做一個花過萬元的仲裁,實在不值得。再者,劏房遲早會被取締,不值得去為劏房做太多的恒久性的設立。所以我認為,今次政府的權宜選擇是對的。

劏房租管可起暫時舒緩作用
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