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2021年11月1日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月1日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月1日


內地房地產已尾大不掉
內地為房地產開發商設立「三條紅線」,目的是要防止開發商開發過度,借貸過多。因為任由地產商無節制地搞下去,不但會造成社會資源錯配,而且會釀成金融危機,拖累整體經濟。

恒大的債務危機,不但拉斷了恒大的資金鏈,還推高了整個地產發展行業的資金成本,導致原先

已經借得很盡的開發商更加百上加斤,資金鏈隨時有機會斷裂。有投資銀行估計,處於這種境況的開發商,佔整行的三分之一,很容易出現骨牌效應。

然而,房地產至今仍是內地經濟的一項重要動力,開發商出事,足以牽連很多其他行業,包括建築、建材、家電、傢俬、裝修、廣告,以及地產代理等。在這樣的情況下,不但經濟沒有機會增長,地方政府的財政收入亦會大量泡湯。

為了避免情況進一步惡化,中國政府近日已放寬「三條紅線」上的限制,令開發商可以獨立為個別新的項目提供開發貸款,而不必看公司的整體財政狀況。這種安排,比之前靈活很多,令開發商可以找到新水源,不至於危在旦夕。

然而,這種做法在挽救了一場信貸危機的同時,亦破壞了中央要整治房地產開發商的戰略部署,導致房地產依然尾大不掉,今後仍會不斷搶走其他行業的資源,令中國的經濟沒法均衡發展。

出現這樣的情況,開發商當然要負很大的責任,但地方政府與金融機構亦有一定的責任。因為,在開發一事上,開發商並沒有完全的主導權。只要地方政府不為開發商提供這麼多的土地,開發商根本不可以有過度開發地機會,惟內地有些城市,雖然市場上已有不少空置單位沒有人入住,但地方政府卻依然熱衷於把更多的土地賣給開發商。他們只顧樓宇的交換價值,而完全不考慮樓宇的使用價值能否得到充分的發揮。如是導致中央政府一再推出遏抑房地產市場的措施。可惜這頭剛收緊,那邊又被逼放鬆,令遏抑樓市的措施經常功虧一簣。

其實,中央所訂的「三條紅線」,已十分照顧開發商,環顧全球都沒有這樣寬鬆的。例如,把淨負債率訂在不得大於100%。即是說,開發商有多少資產就可以借多少債務;那資產價格一旦有所回落,開發商就立即資不抵債。即是說賣光資產都沒法償還所有的債務。

很明顯,這樣的紅線對防止借貸風險的作用不大,只是房地產業的狀況實在太差了,若果紅線訂得嚴一些,那就可能大部分開發商都不及格,那就更加沒法處理。因此,現時只能逐步收緊,分幾步收,才能到位。

內地房地產已尾大不掉
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