網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2021年12月17日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年12月17日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年12月17日


內地房企出事 並非個別事件
內地房企近日逐一陷入債務危機,繼恒大與花樣年之後,佳兆業與世貿地產亦相繼出事。這幾間已是規模相對大,知名度相對高的公司,如果連一些知名度略低的地方公司也算進去的話,真可謂不計其數,絕非個別現象。

出現這樣情況的原因,是內地市場競爭太劇烈,開

發商被逼要大不要命。大家為了鬥規模,鬥市場佔有率,鬥市場主導能力,皆不惜大量借貸。否則,不夠進取的公司就很快會被進取的公司淘汰。

不夠進取的公司會買不到地(出價不夠對手高),招聘不到人才(工資沒有人家高),籌不到資金(前景不及別人亮麗),很快就會被進取的公司排擠出局。

在房地產市場興旺,樓價基本上在拾級而上的日子,進取的公司當然獲益至巨。這類公司既向自己的股東集資,又向銀行及債券市場集資,還透過理財公司發行信託投資產品,向小投資者集資。同一個項目,用同一個故事,向不同的人訴說一遍,就可以不等項目出售套現,便可以把原先投入的資金逾本收回;然後再拿這些資金去投資新項目。這套方式只要反覆使用,公司的規模就可以以幾何級數增長。如果同期樓價是升個不停的話,這類公司當然賺到盤滿缽滿。許家印就一度成為全國首富。

然而,當國家的政策改變,不再容許更多的資金流入房地產市場時,這種遊戲就沒法玩下去。銀行不願借太多錢給樓宇買家的結果,是樓價沒法上升,甚至掉頭回落。那房企即使能把項目套現,收回的資金仍不足以還債。因為這些債在借回來的時候,是建基於樓價是會有更高升幅的。如今樓價升幅不足,房企立即變得資不抵債,如果國家不願意施以援手的話,他們的資金鏈很快就會斷裂,一系列他們的下遊公司都會被牽連,甚至連處於他們上遊的地方政府也會跟著出事。

內地房企把他們的營運模式,說成是薄利多銷的高流轉模式,好像他們在更好地為人民服務;現實是他們的營運模式債務沉重,風險極高,只要樓價輕微下跌,他們就會資不抵債,無法繼續營運下去。

很明顯,恒大問題並非個別公司的經營不善問題,而是整體行業都存在的結構性問題。要解決這樣的結構性問題,已不可能靠解決個別公司的具體問題去達致,而是要從調整行業的生態環境著手。不把這個問題處理好,明年的經濟很難可以「穩中求進」。

現實是內地的一些房企已大得不能倒,一倒就會像雷曼兄弟公司那樣,產生骨牌效應。房企的老闆可以不救,但房企作為在社會中仍在扮演角色的機構,必須全力挽救,以免出現負面的連鎖反應。挽救的方法留待下一篇文章再談。

內地房企出事 並非個別事件
施永青 am730C觀點 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk