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2022年2月18日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年2月18日

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年2月18日


認清美港加息差異 有助準確預算供款
認清美港加息差異 有助準確預算供款


認清美港加息差異 有助準確預算供款

上星期美國公布的通脹率高達7.5%,為40年以來最高,令財經界普遍預期美國加息步伐將會加快。在今年餘下7次聯儲局會議,每次都可能加息,3月更可能加息達至半厘。換句話,今年美

國有可能加息達到2厘!令大家擔心香港會否跟隨?

其實美國加息是指加美國聯邦基金利率(Ted Rate),而坊間評論指本港未必跟美國加息,所指的息是銀行存款息以及貸款時所用的最優惠利率(Prime Rate),簡稱P。

上一次美國加息周期,由2015年至2018年,合共加息九次共2.25厘,而香港銀行只曾加息1/8厘(0.125厘)。但隨低息環境持續,香港超過九成物業按揭利率,已經轉用香港銀行同業拆息(HIBOR)簡稱H,而不是P。

由於H是港元結算,其利息受到港元資金池有多少資金而決定,過往香港銀行水浸,資金池往往有過千億元結餘,令H 徘徊在0.1厘至0.2厘而已,美國加息並不會直接影響H及P,但一旦美息高於H多於1厘,就會有資金進行套息活動,將港元轉成美元,以獲取更多利息。所以坊間財經人士都會估計美國加息初期對香港利率影響有限。一旦美國加息達1厘以上,香港的H也會緩慢上升,如果重演2015年的情況,加息2厘,才有機會令P及存款利率增加。不過,正如上之所說,九成按揭供款已經與P脫鈎,H會比P更早受美息影響而上升!

目前銀行以按息率為H加1.3厘計,實際供款年利率為1.5厘,倘以400萬元貸款計,年期25年,業主供款每月約16,000元,H升1厘的話,按息變成2.5厘,每月供款增至約18,000元,增加逾12%。但由於大多數H按封頂息為2.5厘,所以即使H升至1.5厘甚至2厘,H按的業主仍只需支付2.5厘的實際按息,直至P被調升為止。

大家對利息一詞要有正確理解,才能準確對供款變化有更準確的預算!

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk