置理明言 - 曹德明 2022年4月13日
【置理明言】張顥曦：定息按揭選用指南
置理明言
日期：2022-04-13
更新時間：09:00:00
置業人士向銀行申請按揭時，銀行一般均會提供拆息按揭計劃（H按）及最優惠利率按揭計劃（P按）。其實，不少銀行亦有提供定息按揭計劃（定按），現時美國已開始加息週期，選用哪一種按揭計劃可最慳息？
香港按揭證券有限公司（按證公司）於2020年2月推出定息按揭計劃，向有意置業人士提供住宅按揭貸款。計劃的每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，而年利率由剛開始分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘，曾下調至1.99厘、2.09厘及2.19厘。現時因應市場環境轉變，10年、15年及20年的年利率已調升至2.2厘、2.35厘及2.5厘。
選用定按的理由及好處可歸納為兩點，分別是(1)穩定供款，及(2)免壓力測試。首先，浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定按可鎖定指定年期的息率，置業人士亦可減低利率波動的風險。此外，選用定按的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定按轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。
不過，近日HIBOR有見回落，4月6日的一個月HIBOR報0.2厘，若選用現時市場普通的H按計劃即H+1.3厘，實際按息為1.5厘，比10年期的定息按揭利率2.2厘低70點子。假設以貸款額500萬，供款28年計算，H按比定按的每月供款減少$1,712或8.6%；首10年的利息開支減少310,572元或32.8%（假設H按的實際利率不變的情況下）。
2018年4月，定按的選用比例曾一度飆升至51.3%，成為最多人選用的按揭計劃。當時美國亦正處於加息週期，香港銀行結餘持續下跌，市場預料香港即將加息。但不同的是，當時的定按由銀行提供，利率非常貼近當時H按及P按的實際利率。與今次由按證公司提供的定按不同，現時定按利率比起H按實際利率仍然高出不少，因此筆者認為，由於低息環境持續，短期內置業人士選用定按的誘因不大。根據金管局數據顯示，H按的選用佔比已連續15個月高達九成半以上，相信情況仍會維持一段時間。
張顥曦
經絡按揭轉介營運總監
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