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2022年4月26日 星期二

書健弘觀 - 楊書健 2022年4月26日

書健弘觀 - 楊書健 2022年4月26日


【書健弘觀】楊書健:「資產在我孫子的一代,能否保持價值。」

書健弘觀

日期:2022-04-26
更新時間:09:28:59
稍有留意各地地產巿道的讀者都會同意,幾乎在所有經濟體一線城巿的樓價比二線城巿更高。而且這不單單是呎價較高,就連租金回報率都往往是一線城巿較低。像美國洛杉機一般商

用資產的租金回報約為4%,幾百公里以外的鳳凰城則超過5%。所以如果一線城巿的租金高水三成,再加上租金回報率的效果,一線城巿的呎價可以比二線城巿高出62.5% (1.3 * 5% / 4%)。

所以亦值得思考為什麼會出現遇強愈強的狀況。最傳統的說法是城巿經濟愈強,遇上逆巿時候的抗跌力愈強。例如日本通縮了二十年,人口萎縮也超過了十年,結果東京每年還是大致能錄得人口淨移入,因此樓價仍可跑贏其他城巿。

另外,所謂網絡效應,就是說城巿規模愈大,潛在商機愈多。一樣是茶餐廳,在 100人的小區就只有 100位顧客,在10,000人的密集社區就有10,000 位顧客。再加上良好的公路物流網,乃至完善的高速互聯網,城巿人所能做的生意就更好,而城巿的總產值就會更高。

上面兩個原因都有實際數字佐證。除此之外,大城巿往往競爭劇烈,亦有助形成獨特的商業文化。記得有一次,我在同一星期在兩個不同城巿出差。我首先去了一座較小城巿,早上走進了一家便利店,明明聞到有咖啡味,但店員卻一句「沒有咖啡」,只好找其他店。後來去了大城巿,早上走進同一品牌便利店,雖然咖啡一樣未煮好,但是店員卻會加多一句「要不可以買瓶裝的咖啡」,就成功做了生意。

當然,兩位店員的反應不算科學,但是這類態度分別亦往往屢見不鮮。也許,在商業大都會長大,從小見到其他店員如何反應,到了自己擔任店員的時候,亦懂得如何和顧客相處。這種經過時間累積的文化差異,也許才更能影響城巿發展。

有著名的超大型機構投資者買賣地產的要求可以歸納成一句話:「資產在我孫子的一代,能否保持價值。」這個問題說難不難,說易不易。一般坊間所用的三、五、十年經濟模型都答不了這種問題。所以只能從分析城巿的長期走勢,加上法制、文化等分析,才能歸納出具體的投資目標。

書健弘觀 - 楊書健 舊文
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