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2022年5月19日 星期四

談國論企 - 黎偉成 2022年5月19日

談國論企 - 黎偉成 2022年5月19日


《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷冀控疫後漸改善

《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷冀控疫後漸改善

  《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度,於2022年4月份無疑加速下跌,惟

疫情在4月開始受到控制,央行對居民購買第一套房特別降息的優惠,而中共中央政治局於4月

29日召開的會議指

出要「優化商品房預售資金監理」,理順和化解內地房地產開發企業經營、

銷售、發展和投資活動,料改善商品住宅房的銷情,內房有望回穩甚至漸俏。

 
*疫情衝擊房地產市場和內房企須改善經營投資*

 
  來自中國國家統計局所發表的最新數字,顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境,

頗為嚴重,特別是賴以為主的(甲)商品房銷售,情況大有每一愈況之向:(1)銷售面積於

2022年1-4月份累計3﹒9768億平方米,同比大幅減少20﹒9%,相對於1-3月

份累計3﹒1億平方米所減的13﹒8%擴大7﹒1個百分點,當然較1-2月份1﹒57億平

方米的9﹒6%減幅,更是大為提升,因住宅商品房於1-4月份銷售面積僅3﹒3722億平

方米,和大減25﹒4%所致。
  此使商品住宅房的(2)銷售額,亦同步回落:於1-4月份累計達3﹒7789萬億元,

同比減少29﹒5%,亦比1-3月份累2﹒9655萬億元所減的22﹒7%多減6﹒8個百

分點,其中住宅商品房的減銷額度的幅度為32﹒2%。

  住宅商品房的銷情,相當差勁,其中重大因由乃(一)新冠肺炎COVID-19疫情在

2022年伊始在境內多處地方有限爆發,到3、4月份對多個城市和地方的衝擊明顯超於預期

,上海和北京等更是封區控制,令居民的消費投資以至生活都受到很大的困擾。據中國人民銀行

的金融統計數字,以商業銀行為主的金融機構對住戶貸款於2022年4月份淨減少2170億

元,特別是(i)對消費貸款淨減少1044億元,而2021年4月份尚有淨增817億元,

顯示多地因惡疫封區檢測對居民消費有壓抑的效應。和(ii)對購買住宅貸款淨減少605億

元,而上年同期則淨增3417億元。凡此,印證疫情對特別是商品住宅房市道相當沉重之說非

虛。
  同樣重要的,是(二)內地房地產開發商的經營投資政策和策略,有若幹是很不理想的,尤

其是(I)投資業務擴張的力度過份猛烈,並出現有為數不少的地盤在同一時段動工,資金壓力

相當大,遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度,強化資金回籠,問題是樓盤的銷情一旦不大

理想,問題就來了。
  正因為(II)內房企業開發的樓盤過份集中,使頗不少企業負債額度和資產負債比率嚴重

偏高,甚至個別企業出現長期資不抵債的情況,有個別內房企近一段時間已爆露此缺,使商業銀

行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度,變得日益審慎,亦為資不抵債的內房債的

問題更為嚴重。
  由是商業銀行審慎以待內房企業的信貸,使房企的國內貸款於1-4月份累計6837億元

和同比減少24﹒4%,個人按揭貸款8033億元亦減25﹒1%。

 
*中共要求促進房地產市場平穩健康發展*
 
  至於(乙)內地以住宅商品房為主的房地產市場前景,亦存在頗不少憂疑之處:(a)全國

房地產開發投資於2022年1-4月份累計3﹒9154萬億元,同比減少2﹒1%,而1-

3月份累計2﹒7765萬億元尚增0﹒7%,由略增至稍減乃受住宅地產開發投資減少幅

2﹒1%所致;而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡74﹒7%之普。

  和(b)房地產開發投資中之新開工面積於1-4月所達2﹒8877億平方米,同比大幅

減少28﹒4%;而期內的施工面積57﹒7692萬億平方米,由輕微增加1﹒1%轉跌

0﹒1%。
  麻煩的是(c)商品房的待售面積,於2022年1-4月份累計達5﹒5735億平方米

,同比增加8﹒4%,其中住宅商品房待售2﹒7226億平方米的增幅更是14﹒8%。大幅

減銷而待售大增,可見市場情況端的很差。
  中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議,論及商品住宅房市場問題時,強調「

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,是要讓人民居有其所,安居才能夠樂業,生活才

可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」,以及「支持剛性和改

善性住房需求」,乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資

金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來,對房地產市場調控的基調,即:發展、要平

穩,要健康,而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言,而此一誤言於近年大為減少了。

  要指出,人行近期採取對家庭的首套房購置貸款降息,開了個好頭,故商業銀行得適度逐步

強化對房地產開發企業的支持,以緩和此一市場面對的種種惡性問題,最終化解住宅商品房對銀

行可能造成的貸款系統風險。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@

yahoo﹒com﹒hk)
 
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