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2022年5月13日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年5月13日

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年5月13日


代理功能仍存在?買樓俾傭已過時?
代理功能仍存在?買樓俾傭已過時?


傭金是買賣物業時一筆不少的使費。(資料圖片)

上星期,有一本財經雜誌以「買樓俾傭金已過時」為題作專題報道,報道中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100萬元至200萬元,傭金1%,即是1萬至2萬元。現在樓價需要700

萬至1,000萬元,要支付7萬至10萬元傭金,覺得太貴不合理!報道又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟傭金差不多價錢,現時代理傭金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,傭金收費已過時。

筆者也明白傭金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有傭金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費!

反而,贊成若物業代理的價值消失了,傭金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易傭金,變成「0」傭金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能!

理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉!

筆者發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付傭金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理傭金!

當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!傭金只會留給有創造價值的代理!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk