KingSir傾樓│美大力加息 港樓難逃一跌？（葉景強）
KingSir傾樓│美大力加息 港樓難逃一跌？（葉景強）
很多港人都有一個根深蒂固的概念，就是加息必定會令樓價下跌。
美國聯儲局繼3月加息0.25厘後，上周三再宣佈加息0.5厘。主席鮑威爾表示美國因通脹過高（3月份C
PI年增為8.5%，創40年新高），需迅速行動以壓低通脹，未來兩次會議即6月和7月很大機會各加息半厘。今次加息來勢洶洶，速度與幅度都比以往加息周期快，樓市會否真的難逃一劫呢？
自1983年實施聯繫滙率制度後，儲局共經歷6次加息周期，分別是：
第一次為83年3月至84年8月，美國基準利率由8.5厘上調至11.5厘，17個月內加息3厘。而根據差估署統計的私人住宅售價指數，顯示期間由18.6下降至16.7，跌幅約10%。
第二次為88年3月至89年5月，基準利率由6.5厘上調至9.8125厘，14個月內加息3.3125厘，期間指數由30.8上升至40.8，升幅為32.5%
第三次為94年2月至95年2月，基準利率由3.25厘上調至6厘，12個月內加息2.75厘，期間指數由111.6上升至112.4，升幅約0.7%
第四次為99年6月至00年5月，基準利率由4.75厘上調至6.5厘，11個月內加息1.75厘，期間指數由102.3下降至90.3，跌幅約11.7%。
第五次為04年6月至06年7月，基準利率由1厘上調至5.25厘，25個月內加息4.25厘，期間指數由79.4上升至92.3，升幅為16.3%。
第六次為15年12月至18年12月，基準利率由0.25厘上調至2.5厘，36個月內加息2.25厘，期間指數由285上升至359.4，升幅為26.1%
從以上的歷史數據，我們可以看到兩點：
美通脹緩和後入市也不遲
第一，加息不代表樓價一定下跌。很多港人都有一個根深蒂固的概念，就是加息必定會令樓價下跌，但樓價升跌其實與經濟增長、通脹及供需有更大的關聯。今天本港經濟仍受制於疫情及防疫限制，如不盡快與內地及世界通關的話，今年經濟將好極有限。然而，工資和原材料價格不斷上漲，建築成本未來將難以下調。在房屋供應方面，未來五年內仍未看到有很大的改善，加上大量新香港人的需求，樓價因比將難以大跌。
第二，基準利率由83年加息週期開始的8.5厘，大幅跌至15年最近一次的0.25厘。美國基準利率下降正正反映著其國力及經濟在這40年來不斷下滑，加上近30萬億美元的天文數字國債，它不大可能長期承擔高息。美國為壓抑通脹無可避免要在短期內大幅加息，這將影響市民入市的信心，對樓市亦有一定的負面影響。但只要通脹受控，相信聯儲局將逐步把利率減至能承受的範圍之內，估計是2厘左右，從而維持經濟增長，到時低息環境將會重臨。
置業是人生的重要決定，在加息周期裡，按揭供款難免會有所調整，因此在置業前必須先了解清楚自己的工作狀況，收入是否穩定，有否足夠資金應付未來的供款。始終俄烏戰爭影響著全球能源及糧食價格導致通脹上升，這場戰爭未來發展仍是未知之數，除非是有急切性，否則待美國通脹緩和後才入市也未為遲。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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