網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2022年5月10日 星期二

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年5月10日

KingSir傾樓 - 葉景強 2022年5月10日


KingSir傾樓│美大力加息 港樓難逃一跌?(葉景強)

KingSir傾樓│美大力加息 港樓難逃一跌?(葉景強)



很多港人都有一個根深蒂固的概念,就是加息必定會令樓價下跌。

美國聯儲局繼3月加息0.25厘後,上周三再宣佈加息0.5厘。主席鮑威爾表示美國因通脹過高(3月份C

PI年增為8.5%,創40年新高),需迅速行動以壓低通脹,未來兩次會議即6月和7月很大機會各加息半厘。今次加息來勢洶洶,速度與幅度都比以往加息周期快,樓市會否真的難逃一劫呢?

自1983年實施聯繫滙率制度後,儲局共經歷6次加息周期,分別是:

第一次為83年3月至84年8月,美國基準利率由8.5厘上調至11.5厘,17個月內加息3厘。而根據差估署統計的私人住宅售價指數,顯示期間由18.6下降至16.7,跌幅約10%。

第二次為88年3月至89年5月,基準利率由6.5厘上調至9.8125厘,14個月內加息3.3125厘,期間指數由30.8上升至40.8,升幅為32.5%

第三次為94年2月至95年2月,基準利率由3.25厘上調至6厘,12個月內加息2.75厘,期間指數由111.6上升至112.4,升幅約0.7%

第四次為99年6月至00年5月,基準利率由4.75厘上調至6.5厘,11個月內加息1.75厘,期間指數由102.3下降至90.3,跌幅約11.7%。

第五次為04年6月至06年7月,基準利率由1厘上調至5.25厘,25個月內加息4.25厘,期間指數由79.4上升至92.3,升幅為16.3%。

第六次為15年12月至18年12月,基準利率由0.25厘上調至2.5厘,36個月內加息2.25厘,期間指數由285上升至359.4,升幅為26.1%

從以上的歷史數據,我們可以看到兩點:
美通脹緩和後入市也不遲
第一,加息不代表樓價一定下跌。很多港人都有一個根深蒂固的概念,就是加息必定會令樓價下跌,但樓價升跌其實與經濟增長、通脹及供需有更大的關聯。今天本港經濟仍受制於疫情及防疫限制,如不盡快與內地及世界通關的話,今年經濟將好極有限。然而,工資和原材料價格不斷上漲,建築成本未來將難以下調。在房屋供應方面,未來五年內仍未看到有很大的改善,加上大量新香港人的需求,樓價因比將難以大跌。

第二,基準利率由83年加息週期開始的8.5厘,大幅跌至15年最近一次的0.25厘。美國基準利率下降正正反映著其國力及經濟在這40年來不斷下滑,加上近30萬億美元的天文數字國債,它不大可能長期承擔高息。美國為壓抑通脹無可避免要在短期內大幅加息,這將影響市民入市的信心,對樓市亦有一定的負面影響。但只要通脹受控,相信聯儲局將逐步把利率減至能承受的範圍之內,估計是2厘左右,從而維持經濟增長,到時低息環境將會重臨。

置業是人生的重要決定,在加息周期裡,按揭供款難免會有所調整,因此在置業前必須先了解清楚自己的工作狀況,收入是否穩定,有否足夠資金應付未來的供款。始終俄烏戰爭影響著全球能源及糧食價格導致通脹上升,這場戰爭未來發展仍是未知之數,除非是有急切性,否則待美國通脹緩和後才入市也未為遲。

葉景強(King Sir)
本欄隔周二刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com