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2022年6月8日 星期三

拆局麒想 - 林嘉麒 2022年6月8日



拆局麒想 - 林嘉麒 2022年6月8日


《拆局麒想-林嘉麒》綠景項目引入萬科突顯價值,資金壓力可緩解

《拆局麒想-林嘉麒》綠景項目引入萬科突顯價值,資金壓力可緩解

  《拆局麒想》大部分內房股自多間企業債務危機一直一蹶不振,慶幸也有好消息。最新有萬

科(02202)旗下公司出資23億元(人民幣.下同)買入綠景中國(00095)旗下四

達實業的8%股權,消息刺激綠景中國股價半日升接近五成。

 
  是次交易帶出多個訊息,首先,房企在現時流動性緊張的情況下仍有互動合作的可能。國家

早前以碧桂園(02007)、龍湖(00960)、美的置業(03990)三家民營房企被

監管機構選定為「示範房企」容許其陸續發行人民幣債券及發行信用保護工具,其後碧桂園成功

發行了票面利率4厘半的5億元債券,龍湖發行了4厘的5億元債券,美的發行了4厘半的10

億元債券。金額不多,及後也靜了下來,說明了房企要自救。今次萬科出手23億元,一方面證

明自我實力外,亦反映了綠景中國的價值。是次集團旗下四達實業的8%股權以23億元交易,

是獨立合資格估值師評估於3月31日四達實業100%股權市值估值約330億元人民幣後而

釐定。綠景中國最新持有四達實業92%的股權,以評估師的價值計,市值高達303億元。以

綠景中國市值約66億港元比較,一間子公司就是上市公司價值的3﹒5倍,似乎綠景估值存在

很大的折讓。當然,內房價值也要扣減負債等因素。何況萬科也算是綠景中國的股東,相信也願

意買貴點做個漂亮的交易價。
 
  另一方面,我們可重新留意綠景中國的價值。集團業務以大灣區作為核心,以開發具潛力的

城市更新項目為主,是次交易的項目正是富人區南山區沙河街道。其餘項目有深圳白石洲項目、

深圳綠景黎光項目、珠海東橋二期城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹號二期

項目,集團指該等項目均取得良好進展。假如每個項目也價值幾百億,集團現價值不就是超級抵

嗎?當然,筆者並沒有數據支持,還看未來公司項目推出後的價值了。

 
  現在看內房,最重要的是債務情況。截至去年底,綠景中國總債務312億元,在一年內或

按要求到期債務有180億元人民幣,去年報表也說明擁有借貸約70億元及可換股債券5億元

即將屆滿,並於2022年到期償還或重續。集團去年在年報已表明「努力審慎靈活的財務政策

,通過提前贖回舊有債券,拓展多種融資渠道,保持債務結構健康」,但去年度流動資產價值約

526億元,其中發展中待售物業400億元,而銀行結餘及現金價值只有39億元,數字說明

壓力並不輕。假如今次萬科入股綠景中國旗下是一樣新模式的話,又假設陸續有來的,綠景的壓

力就紓緩得多了。畢竟公司現擁有土地儲備約737﹒7萬平方米,其中約78%位於大灣區內

的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外,控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬平方

米,包括位於深圳、珠海及東莞樟木頭項目,亦全部位於粵港澳大灣區核心位置,集團充足的價

值土地儲備要吸引同業共同合作應該不難吧。相信集團也有興趣與投資者合作,作為散戶就期望

有更多好消息。
《元宇證券基金投資總監 林嘉麒》
 
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