加息困擾樓市 上車換樓良機
加息困擾樓市 上車換樓良機
自1980年1月，香港私人住宅樓價指數為18.3，升至去年2021年9月歷史新高398.1，升幅超過20倍。(資料圖片)
本周美國聯儲局議息後公布加息0.75厘，但當美國發表5月消費物價指數達到8.6%及核心消費物價指數上升
至6%，令市場早已估計加息幅度可能達到0.75厘，而美國股市在上星期五應聲急挫880點。
回到香港樓市，可謂冰火兩重天，周末白石角新盤一Q清袋，向隅者眾；相反二手成交則疏落，十大屋苑周末成交少於十宗，當然也因連日天雨有關！再看本年度首5個月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，當然第一季度香港受新冠肺炎疫情嚴重影響，成交量下跌也是自然不過的事情！
筆者再將數據範圍放大，自1980年1月，香港私人住宅樓價指數為18.3，升至去年2021年9月歷史新高398.1，升幅超過20倍，而今年4月為384，即自高位回落約3.7%。綜觀這42年走勢，可謂大漲小回。最矚目的當然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度為66%，之後一直上升。至2008年金融海嘯才有較大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅為8%，之後就由2015年尾至16年頭美國加息收水，也令樓價由306.1跌至271.4，幅度近11%，2018年中美貿易戰，也曾令樓價由7月份的394.8跌至12月的359.4，幅度為9%。
結論是樓市大漲小回的過程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融問題息息相關！97年的大風暴則是金融加「八萬五」的政策，加上剛回歸的政治氣候，才會為樓市造成極大的跌幅。
今年樓價又受到美國滯脹風險上升而困擾，加上俄烏戰爭加強了通脹恐懼，但筆者卻發現內地5月CPI遠低於美國，亦沒有滯脹風險，反而是需求不足，內地並不會加息反而減息。市場上不少基金，在美國衰退背景下，反而更樂於投資內地，加上港股及A股都處於低位，基金大戶寧願蝕息，也樂於持有港元，等候投資機會。港元貸款利率上升的幅度，在今年內也是有限。除非美國利息上升似七十年代，超過10厘就會為全球經濟帶來災難性影響，香港當然也難倖免！不過，相信這風險太明顯，任何財金高手也不會重蹈覆轍，所以反而認為隨著疫情回穩及通關，利好因素即將浮現，今次樓價稍為回調，實際是上車換樓的置業良機！
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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