施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月7日
內地樓價會進入下行周期嗎？
內地樓價會進入下行周期嗎？
過去30多年裏，樓市出現拐點的說法，雖然在內地時有所聞，但現實卻是只聞樓梯響，不見人下來。原因是中國經濟正處於百年一遇的上升大周期，內地的人均入息一直都處於高速增長的階段，加上建國的頭30多年房地產建設嚴重不足，導致房地產的上升動力，長升長有。
有時即使升得過分了，與人們的購買力脫節了，但由於經濟增長動力未減，以致房地產的價格毋須掉頭大幅回落，只是稍為橫行一段時間，人們的購買力又可以追上來，樓價又可以重回上升軌。
由於這種情況一再出現，人們於是形成一種迷信，以為樓市遲早都會恢復動力，賣方只要勇於堅守價位，買方最終還得接受現實。這種心態令內地樓價更不易出現大幅度的調整。開發商寧借錢守盤，也不肯割價求售。所以大部分開發商都沒有為樓市下行作好準備。
不過，近年內地的宏觀大環境出現了根本性的大改變。首先是中美的經濟關係從互補轉向惡鬥。美國不惜自傷，也要拖累中國，令中國再也享受不到後發的紅利。美國的市場，美國的資金，美國的技術，都變得沒有之前那麼「就手」。再者，拜登上場後，美國的盟友紛紛歸隊，配合美國制約中國，逼使中國不得不去開墾那些沒有那麼肥沃的發展中國家市場，邊際利潤相對減少。
此外，中國去年出於維護本國的經濟發展特色的需要，對一系列的行業作了較為深刻的整頓。這包括互聯網金融、教培事業、大數據平台、影藝事業、房地產開發等。令這些行業不但沒法高速發展，而且必須停下來接受整頓。其中教培事業完全停擺，餘下的亦大部分轉盈為虧，不得不裁員縮規模。
要知道，這些行業原先都是經濟的火車頭，一下子都被減少了加煤，經濟頓時間失去了動力，還連累了相關的上下遊行業都沒有好日子過。很多原先準備一展所長的企業家，都提早退居二線。現時，市場上只餘國企還在充撐場面，民企很多都選擇偃旗息鼓，先避鋒頭。
另一方面，中國堅持用嚴厲的封控措施去對抗疫情，以致大城市一個接一個要停止經濟活動，上海就停產了接近3個月，導致很多企業都損失慘重，沒法恢復元氣。如果Omicron的傳播速度沒法控制住的話，中國的經濟可能還有一段時間會受拖累。
近日，中國政府雖然推出了不少刺激經濟的政策，包括減息及增加放貸。但想借錢來救急的人多，想借錢去投資新項目的人少。在這種情況下，能令危機不再惡化已算不錯，要使經濟恢復動力則不容易。
從以上種種看來，中國的房地產業除了自身的問題外，最大的問題是失去了實體經濟作後盾。如果實體經濟出現下行，房地產就很難獨善其身。
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