【何車股評】何車：冷灶萬科海外 街貨非常少
何車股評
日期：2022-07-14
更新時間：09:36:22
萬科海外（1036）前身是南聯地產。2012年中，萬科企業（2202，A：00002）以每股5.62元收購79.26%。萬科海外股價2.39元，市值僅9.3億元，萬科企業現時佔75
％，中信證券（6030）佔7.72％，兩大股東以外街貨，只值1.61億元
1）萬科海外2012年最高價34.67元，PB 3.5倍。若無特殊因素，地產股PB見幾倍，通常都沒有好下場。中國恒大（3333）2017年PB最高4.5倍，股價由當年至停牌前大冧95%；高銀金融（530）2015年PB瘋癲至25倍（不是2.5倍），股價由當年至停牌前狂瀉99.6％。
2）萬科海外現時主要資產，是投資物業葵湧部分麗晶中心（去年底入賬值19.94億元）；位於北角春秧街、倫敦、紐約等投資物業共13.24億元。另有地產發展項目在深水埗醫局街、春秧街、三藩市等。
3）2021財年（12月年結），萬科海外營收4.61億元，微跌3%；純利4.25億元（EPS 1.09元），大增129%，大增原因是投資物業重估增值1.91億元（2020財年：虧損0.56億元）。
2022財年，估計投資物業重估增值大降一半，集團盈利預測3.2億元（EPS 0.82元），跌25%，預測PE仍僅2.9倍。過去6年，平均PE 7.6倍。
PB 0.2倍
4）萬科海外今年預測PB 0.20倍，過去6年平均PB 0.46倍。
5）去年底，萬科海外淨借貸3.95億元，淨負債/股東資金總額9％，財政穩健。
萬科海外現價2.39元，PB若見回升至0.28倍，已可見3.3元，潛在升幅38%。交投通常空空如也，買賣非常困難。
中移動高息9.6厘
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中移動（941）往績PE 7.5倍、股息率8.2厘；7.5✖️8.2＝61.5％，快速計出派息比率為61.5％。但實際是58.5％，有小小差別，是因為公司今年發行A股，股數有變化。若然股數不變，PE✖️股息率＝派息比率不會有偏差。
中移動日前表示未來3年會將派息比率（由60％）提高至70%。大行平均預測中移動今年PE 7.3倍，套用前述公式，股息比率➗PE＝股息率，快速計出中移動今年預測股息率9.6厘（70➗7.3）。
中移動現價49.55元，瑞信（7月初）睇80元，大摩（6月下旬）睇70元。
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