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2022年7月15日 星期五

政經密碼 - 周顯 2022年7月15日

政經密碼 - 周顯 2022年7月15日


買地本身就是目的
買地本身就是目的


香港多個地產商均有農地儲備。(資料圖片)

香港的最大地主,如只計算私人,當然是四大家族,加上「信和置業」(083)、「九龍倉集團」(004),以及兩間英資大行:「太古地產」(1972)和在新加坡上市的「置地」等等。

可是,以上算的並非「土地」,而是「

房屋」。如果只計土地,住宅和商業用地的總土地面積,絕對比不上農地。

理論上,如以8倍地積比率計,1方呎農地只要改變了土地用途,就可變成8方呎房屋,當然,在現實上,由於受到種種法律條文所限制,如此簡單的轉換,並不在能在現實中直接發生,但大體上,把農地改變用途來變錢,卻是不易的真理。

現時香港最大的農地地主,分別是「恒基地產」(012)和「新鴻基地產」(016),前者擁有4,600萬方呎農地,後者擁有3,100萬方呎。

以最單純、最不切實際的方法去計算,4,600萬方呎+3,100萬方呎=7,700萬方呎。再乘以8倍地積比率,就是6.16億方呎。如以400方呎一個4人單位去計算,足夠建造154萬個單位,可供616萬人居住,完全解決香港的居住問題。

如果乘以2萬元一方呎,則是12.32萬億元。世界首富馬斯克全盛時期的身家是3,400億美元,也只是2.652萬億港元而已,只是這筆數字的21.52%而已。

以上的計算方式,不消說,是很低能,也不切實際,不過很多香港人會buy。皆因不少所謂的「智庫」,例如本土研究社,便常用這方程式來作計算,而長期以來,也有很多人buy,包括了不少政客和政治團體。

論者不時以此為分析基本,用以「證明」為何「恒基地產」和「新鴻基地產」會大量囤積農地,理由正是農地一旦改變土地用途,成為住宅或商業用地,利潤就不可限量了。

這種說法,不無道理,可是並非原因的全部,相信寫的人不會認識幾個富豪。事實是,買土地用不著改變土地用途,本身就是目的,因此蓋茨就是美國擁有最多農地的人,一共有26.9萬英畝,佔了全美農地的1%。如果把森林、未開墾的土地也計上,美國最大地主則是John Malone,一共有220萬英畝。

政經密碼 - 周顯 舊文
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