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2022年8月23日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年8月23日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年8月23日


熱愛磚頭│大陸多方位救樓市(李紫晶)
熱愛磚頭│大陸多方位救樓市(李紫晶)


根據國家統計局數據,內地新樓價格自今年5月出現7年來

首次下跌後,已連跌3個月。

自2020年房企融資「三道紅線」及後續多項打壓樓市措施後,中國樓市持續低迷。根據國家統計局數據,內地新樓價格自今年5月出現7年來首次下跌後,已連跌3個月,由5月跌0.1%持續增至7月跌0.9%。7月全國商品房銷售額9,691億元(人民幣.下同)下跌28.2%,較上月擴大7.4個百分點。累計1至7月銷售額75,763億元大跌28.8%,市場持續低迷。

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7月底舉行的中央政治局會議首次提出「要穩定房地產市場」的表述,且排在「房住不炒」定位之前,顯示房地產政策正式由緊變鬆。比較4月的會議,今次表述除了增添「要穩定房地產市場」,亦多了「壓實地方政府責任,保交樓、穩民生」。

保交樓已成為下半年中央穩經濟的重要工作之一。針對保交樓的責任主體──房企,住建部聯合人行、財政部等多個部門近日推出政策性銀行專項借款,嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付,實行封閉運行、專款專用,將有助緩解問題項目的資金壓力、加快復工復產。

專項借款聚焦保交樓穩民生
自上月初停工停貸事件頻生,各地方政府針對停工項目出台「保交樓」政策,包括「一樓一策」、協調項目相關方「共同自救」等。今次由中央部委出手,將令市場更具信心。

這次政策出台有效解決部分爛尾項目的資金缺口,目的是防止出現大規模爛尾樓引發系統性風險,但不能根治房企的資金困境。專項借款講明聚焦「保交樓、穩民生」,顯示政策不是救助個別企業,而是平復市場情緒的「定心丸」,避免恐慌情緒向四方傳導,穩定大局。

「保交樓」是現階段的政策焦點,但要做到「穩定房地產市場」,政策要「保交樓、保銷售、保信用」三箭齊發。「保銷售」看市場;「保信用」則看房企。現時市場低迷是因需求端信心不足,保銷售便要從降低成本及放寬限制入手。

先是借貸成本,一如市場預期,人民銀行昨日下調貸款市場報價利率(LPR),1年期LPR由3.7%調低至3.65%,5年期LPR由4.45%調低至4.3%。由於人行及銀保監5月聯合公布,首套住房貸款利率下限可較LPR下調20個基點,內地傳媒推算,減息效應疊加今次LPR下調,首套房貸款利率將降至4.1%,較2009年房貸利率打七折後的4.156%還要低。

國海證券指出,歷史上商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。自4月「存款利率市場化調整機制」建立後,6月全國銀行新發生的存款加權平均利率較4月前下降12點子至2.32%。人民幣存款上月同比增加11.4%,比貸款高0.4個百分點,而上次存款增速超過貸款是2013年11月。存款大增將有助推動存款息下跌。

除了中央下調按揭利率外,各地政府可通過放開限購、調整首套房首付比例等,推動銷售復甦,政策包括:(1)放鬆限購(如蘇州、福州、昆山、西安);(2)降低首付比例(如惠州、邢臺);(3)提高公積金貸款額度(湖州、宿州);(4)人才購房補貼等其他政策(如大理、海甯、福州和長沙)。

此外,地方政府亦著力盤活二手房市場,提振改善性需求:(1)珠海、濟南等允許二手房交易「帶押過戶」,無須提前還貸,無須墊付資金。(2)15個發佈二手房指導價政策的城市中,只有深圳仍嚴格執行,西安7月率先取消,上海實際執行折扣放寛。

碧桂園龍湖等成示範民企
至於「保信用」主要是保房企信用。「保交樓」針對項目,而不是負責發展已出現風險的房企。「保信用」是針對未出險房企,中央推出政策為這類房企的信用背書,避免拖累這類企業,從而令房地產行業風險外溢。

今年5月,碧桂園(2007)、龍湖(960)、美的置業等獲選為示範民營房企,首次使用「債券發行+信用保護工具」的發債模式,當時這批民企發行多筆債券共融資39億元。上星期傳出示範房企發債有新模式,由全國首家國有增信機構──中債信用增進投資公司作出「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」,今次選定的示範房企包括龍湖、金地、碧桂園、旭輝(884)、新城(1030)、遠洋集團等。將來試點企業數目擴大,更多中小型房企受惠,將為行業帶來更大利好。

隨著中央連番出招穩定房地產市場,紫晶相信,出現系統性風險及樓市大跌的機會不大,但由於投資及銷售數據持續低迷,信心恢復需時,距離市場全面修復仍有一段路。更重要的是,「三條紅線」,「房地產貸款集中度管理」、「土地供應兩集中」、「房地產稅改革試點」等政策不變,供求兩方面仍受約束。「房住不炒」的調控主風向未變,政策大幅放寬的空間不大,緩慢復甦是最有可能的結果。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
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