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2022年8月23日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月23日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月23日


內地逐步放棄對二手樓宇買賣行指導價
內地逐步放棄對二手樓宇買賣行指導價


內地對房地產市場的新盤售價,一向都有一定的限制。發展商在開售樓花前,先要取得政府的預售批文。政府於是可以在預售批文中,列入售價方面的指引,發展商為了及早預售樓花,唯有按政府的指引來訂價。

然而,單是控制住一手市場的訂價是沒有用的,因為二手市場的樓價仍然升個不停。出現了一二手市場樓價「倒掛」的現象(新樓平過舊樓)。這種情況導致發展商不願意開盤,希望等政府調高指導價時才開盤。如是令一手市場的供應減少,買家只好湧往二手市場,進一步推高二手市場的樓價。

為阻止這種情況的惡化,自去年2月開始,深圳政府率先推出二手市場的指導價。現時未有機制讓政府有權要求二手市場的買賣雙方按指導價成交;但政府可以要求銀行按指導價來發放樓宇貸款,令到投資者沒法利用銀行的貸款來推高樓價,對遏抑樓市產生了相當有效的作用。

此外,政府又借著對地產中介的營運有監管權,限制中介在介紹二手樓盤時標價超出政府的指導價。即便買賣雙方協議的交易價錢超越了指導價,地產中介亦不能以此作張揚。如是令到二手市場的熾熱氣氛逐步得到冷卻。

誰知道樓市一旦失去銀行的資金入市,又缺乏中介的積極推介,就動力大失,再也沒有能力拾級而上,轉而掉頭回落。這導致之前開發商高價搶回來的土地,即使建設好,賣得出,亦沒法收回成本,開發商的資金鏈因而斷裂,債務沒法償還,還拖累了一大串的相關行業,形成負面的連鎖反應。

為了扭轉這種局面,政府又反過來想用指導價去阻止樓價下跌。只可惜,用指導價限制樓價上升有用,卻沒法阻止樓價下跌。因為在樓價上升的時候,如果指導價低,開發商還可以巧立名目,在樓價之外去增加一些收入,如裝修費,認購費。不過樓價一旦回落,買家就不會按高於市價的指導價去簽買賣合同。除非開發商願意在簽約時用現金補差價。而現在開發商手上根本沒有現金,所以根本辦不到。

再者,在樓價上升時叫銀行借少一點錢,銀行只是做少了一些生意,不會增加風險,但如果在樓價下跌後,還要銀行按高的指導價去借錢,等如要銀行用真金白銀去維持市場假象,風險十分大。銀行的錢來自客戶,若是用得不恰當,是足以造成社會不穩的。

再者,一旦出現金融風暴,中國經濟的內循環還將會受到破壞,後果可以十分嚴重。在這種情況下,地方政府只好逐步放棄在樓宇的二手市場實行指導價。導致樓價的回落變得更為明顯。現實是:自改革開放以來,內地的樓價確已經升得有點過得分,現在作些調整是正常不過的的事情,反而可以令後市發展得健康一點,政府毋須作太多的幹預。

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