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2022年9月23日 星期五

勁一專欄 - 諗sir 2022年9月23日



勁一專欄 - 諗sir 2022年9月23日


37歲仔押上家人幸福換樓「想將500萬舊樓賣走」 諗Sir:賣樓邊關樓價事!

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讀者林先生問諗sir:你好!本人37歲,月入37,000元,雙糧,一至兩個月花紅。下個月轉工,月入43,000元,雙糧,一至兩個月花紅;太太32歲,月入40,000元,12個月糧,預計兩至三個月花紅。

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現居大圍私樓,太太單名,銀行估價500萬元,欠按揭350萬元,已過額外印花稅(SSD),可用現金150萬元,因計劃生小朋友,想趁跌市換大兩房或三房單位,目標馬鞍山區。

以下想法是否可行?(一)先租大兩房或三房,賣出現居,現金回籠再買三房;(二)做雙租,先租三房,再出租現居至市況轉好再賣,惟怕錯失低位買入機會;(三)本人單名買800萬至900萬元樓,父母擔保借爆九成,現居出租至市況轉好再賣;(四)本人單名買第二宅800萬至900萬元,搵擔保借爆九成,現居出租,等機會變六成按揭。萬分感謝!

(圖片來源:[email protected]_hzy)

買家並非去估樓價之後會升定跌,而是先看自己實力最多可承受到睇錯幾遠。

計算讀者的家庭總借貸力為1,046萬元{(40,800+40,000元)÷10,000×50%x2.59*},加埋人工夠三個月收入證明(適用於自動轉賬出糧者),借貸力增至1,120萬元。如欲九成上會,花紅收入不能計。

而讀者借貸力尚有696萬元(1,046-350萬元)。如八成上會,花紅收入以保守計算,可取過去12個月平均數,再看看是否有更好方案。

由於已賣樓者,只需出示賣樓臨約,再買新樓時,舊的按揭可豁免不計,所以基本上讀者借貸力夠買三房單位,分別在沽走舊樓買大些;抑或不沽舊居買細些。

最重要是,讀者是否應該賣樓?其實不關樓價升跌事,最主要睇閣下手上有甚麼牌。

標準打工仔,每次市況跌10%,自己再付首期10%至20%入市儲樓,這個做法最穩妥,成功率亦最高。

有些人一生想靠連續估中十次,而將資產倍大1,024倍,惟失敗者比比皆是,而閣下會將家人幸福與穩定,寄望於自己注碼上嗎?

人總有些「賭性」,撥10%去買股票或賭錢,無問題!不要用個人感受去說市況好定差。

(圖片來源:政府新聞處)

留大圍私樓出租
依筆者淺見,可留原本大圍私樓,再諗辦法出租給其他人,自己單名再買新樓,計好些由父母及太太擔保,入手沙田區三房單位絕有可能。

加上現在業主議價幅度增,說不定有意想不到的靚價,令入市保障性更高。

筆者由2013年做生意至今,未試過估翌年樓市會如何,而是決定自己當刻如何做,不斷創造對自己有利的客觀條件,以應對未來挑戰。

搞得好,隨時2023年是好市,自己就可走得更快;差亦是早一年已預料到。希望幫到讀者。

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圖片來源:[email protected]_hzy、政府新聞處
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