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2022年11月11日 星期五

潮看樓市 - 陳海潮 2022年11月11日

潮看樓市 - 陳海潮 2022年11月11日


需求降 動工步伐放緩
需求降 動工步伐放緩


房屋局上月底公布最新一手私樓潛在供應數字,未來三至四年為9.5萬夥,按季有所減少。(資料圖片)

房屋局上月底公布最新一手私樓潛在供應數字,未來三至四年為9.5萬夥,按季有所減少。筆者審視當中數字,減少的其中一大原因是建築中的單位數量大減4

,000個,由次季的7.7萬個,減至第三季只有7.3萬個,扣除了已預售的1萬個,實際樓花單位有6.3萬個。未來如果已批出土地上可隨時動工的單位數量沒有大變化,而發展商又依然放慢建築步伐,不排除第四季時,潛在供應數字有機會進一步回落至9.3萬個的水平。

近期樓市走下坡,需求減弱,不少人都問那麼目前是否可能不再是供不應求?暫時來說,供應算是足夠,因為在樓市辣招制肘下,市場上只有用家及長線、有實力的投資者,已沒有短線入市者及炒家存在,加上近幾年社會運動及新冠肺炎疫情接連夾擊,少了很大部分內地及海外買家入市,所以暫時所見,目前的潛在供應,在樓價仍然相對高企之下,對於有能力入市那一批來說,足以應付。

跌市之下,大家都比較觀望,入市意欲較低,因為市場充斥較多負面因素,包括疫情未散、經濟前景未明朗、息口持續趨升、股市連番大跌等等,本地樓價繼第三季急跌了5%後,估計第四季至少會再跌3%,全年恐怕要跌11%左右。之後能否止跌,仍要視乎疫情演變、全面通關進度,及息口上升之勢會否放緩。

此外,市場亦關注現樓貨尾上升的問題。第三季已落成而仍未售出單位有1.5萬個,按季增加1,000個,上升原因相信與疫情有很大關係。例如今年首季,因為疫情嚴峻,新盤難以推售,令貨尾大量積壓,而之後美國不斷加息,整體樓市走下坡,發展商推盤難度大了,不只貨尾要減價,連全新盤推出首批開價都十分克制,正正反映了需求及存貨的問題。

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