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2022年11月17日 星期四

平民財技 - 汪敦敬 2022年11月17日

平民財技 - 汪敦敬 2022年11月17日


東西博弈下的香港樓市
東西博弈下的香港樓市


本港定期總額是6.9萬億元,這比香港住宅未償還貸款的1.9萬億元更加高。(資料圖片)

和每一次香港受考驗一樣,有人走出來說「香港已死」,地產從此一蹶不振!

國際大局上,現在面對是「東升西降」,東亞日益取回合理的互動及主導,因此引來一次美國

和西方打壓內地的世紀博弈大局,包括經濟成為了一個戰場,市場機制和趨勢亦走向失效!

樓市在以上大局下,市場機制完全被主導了,是否有關機制就以後也不存在?筆者認為不是,市場機制只是被外圍因素和悲情所壓抑,當這些因素逐一減弱時,市場機制就會發揮出來,很多人認為「市場已死」甚至走向崩潰,筆者認為這是一個很嚴重的錯誤!

多年前推出的「龍市理論」的市場型態是否也不存在?筆者認為不是,因有關市場結構的因素(即資金多、供應少、借貸少及財富效應深厚),都是沒有改變而且仍然存在,並在過去樓市失落的時候,這些結構因素都發揮到顯著作用,在今日甚至未來,這些因素同樣會和市場繼續互動!

香港資金匯聚,對比借貸香港資金比重特別多,這種優勢在過去一段時間面對加息浪潮及不同經濟的衝擊,我們都保持到相對息口較低的水平!加上國家的眷顧,香港實際的基本通脹暫時都是2%以下的低位,雖然未來一定會上升!但是市場竟出現按揭借貸息口低於定期存款息率!收獲定期息口甚至乎是實際通脹的倍數計,這是一個奇景!這種特殊情況令到「萬劍歸宗」,將市場大小資金都透過定期收進入了銀行體制,在7個月(2022年3月至9月)裡面,單是計算增加的定期,都有逾1.5萬億元!如此一來,市場購買力就被抽乾!

眼前是一個新常態,並不是1997年之後的泡沫爆破!我們的財富沒有被蒸發,香港資金仍然沒有減少!定期總額是6.9萬億元,這比香港住宅未償還貸款的1.9萬億元更加高,看來息口負擔少於息口得益,即是說加息受惠的人可能是多於加息加重了負擔的人!

無疑,中美博弈下好消息和壞消息都會排隊出場!市場仍然有動盪,但是不斷鬥爭,始終都會有階段性戰果,到市場穩定一些的時候,這些因素會重新產生作用!太平盛世下的「龍市理論」是描述2008年之後的新常態,經濟理論當然敵不過國際上的博弈、外圍因素和時代悲情!但以「龍市理論」實踐的樓價支持點,都是在市場回復之後相信會較快歸位!除非到了那天,龍市結構已經作了質的改變!

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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk