置理明言 - 曹德明 2022年11月21日
【置理明言】曹德明：新居屋按揭備忘
置理明言
日期：2022-11-21
更新時間：10:15:00
新一期居屋開始進行揀樓程序，準買家已陸續獲邀揀選心儀單位。是次推出的7個新屋苑合共8,926個單位，均以市價51折出售，售價由約124萬至531萬元不等。首日已售出111夥單位，銷情理想。
是次銷情理想不無原因，新屋苑在地段、交通以至生活配套上各有優點，想欣賞維港美景可選北角驥華苑；著重生活配套可選沙田愉德苑或將軍澳昭明苑；啟德啟欣苑及土瓜灣冠山苑則屬34 校網，名校林立；而東湧裕雅苑則於年內落成，購買後可即買即住。
成功揀選心儀單位的買家，最早可於屋苑關鍵日期前六個月申請按揭，部份銀行可彈性提早處理買家的按揭申請。因政府為新居屋買家提供按揭擔保，銀行均不會為買家進行壓力測試，同時買家不需透過申請按揭保險亦能承造高成數按揭，綠表買家最高可承造9成半按揭，白表買家最高可承造9成按揭，按揭還款年期最長可達25年。
另外，過往銀行只可向居屋買家提供P按計劃，現時房委會已經批準居屋買家選舉H按計劃。而一般銀行提供的P按計劃為P-2.5%（P=5.375%），H按計劃則為H+1.3%，封頂息率與P按一樣為P-2.5%（P=5.375%）。近期拆息一直維持3厘以上水平，H按計劃實際息率早已升至封頂位，因此現時兩種計劃的實際息率同為2.875%。另外銀行亦會提供約2%的現金回贈。以最快可入夥的東湧裕雅苑為例，最大單位售價約355萬元，如以白表申請9成按揭，年期為25年，首期為35.5萬元，以現時P按或H按實際息率為2.875%計算，每月供款同為$14,944，現金回贈為4.26萬元。現時情況下，選P按或H按在息率及供款上皆沒有分別，不過拆息（HIBOR）一般較最優惠利率（P）浮動，當在低息環境下，拆息顯著回落時，選用H按便可享較低息率供款。
另外亦要注意，新居屋買家雖有政府擔保並可免通過壓力測試，但市場料本港加息將會持續，不論選用P按或H按，未來一兩年的供樓負擔將逐步增加。建議買家做好風險管理，確保有長遠穩健的財務安排及預留備用資金，而即將揀樓的準買家亦要根據自身負擔能力，揀選合適的單位。
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