勁一專欄 - 諗sir 2022年11月21日
公務員情侶｜求買樓首期「極速回籠」：跌市借到盡Call Loan駛乜驚｜諗sir
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讀者玲玲：我和男朋友同居，準備結婚。現住的單位是他名下，連一車位估值約800萬至850萬元，剛做了轉按，借了約490萬元。男朋友是舊制公務員，明年合資格拿到每月約10,000元實報實銷的房津。
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現在我們想買多一個單位，打算新屋自住，現住這間就出租。我們看中的單位估價約值1,000萬至1,100萬元。我收入逾60,000元；男朋友收入逾70,000元，申領政府房津需要單位是自住，並有他的名。
如果單位是共同業權，而兩名業主的關係是配偶，不計業權分配多少，都可以申領整筆房津；如果不是配偶，就按業權和按揭比例申領。
（圖片來源：iStock） 如新單位以我名義買，之後應如何轉名或加他名，以合資格申領房津，同時又可以申請到按揭？以我名義買了新單位，再以配偶交換物業方式，把新單位給男朋友，舊單位以我名義出租，是否可申請按揭？我買了新單位後，再加他的五分之一業權，價值低於200萬元。但這樣他同時持有兩個物業，新單位要重造按揭的話，我們是否借到呢?
諗sir：由於全港交換物業的做法很少，sample不足，在未請教律師和資深業界朋友前，筆者未能準確回應。抱歉，只能先指出要留意的地方。
以讀者及男友的收入，要每人一人一個單位，或相互擔保下借到兩間屋的按揭，初步計做到都勉強。70,000元工資收入的借貸力，盡計為70,000÷10,000×50%x2.59*=906萬元。
在免費直播筆者提過些影響借貸力的事項，例如信用卡、月供消費，又或者被懷疑為hidden loan而借貸人又沒準備好怎答的transaction，在借貸力不寬裕之下，要去留意。
（圖片來源：[email protected]） 留意相互擔保借貸力打折
另外，相互擔保借貸力是打折的，不少人在這點被剎停。至於原本物業租出去的租金，有機會成為解難之契機。
因為租金70%可計作核實收入，有利第二借貸，借款人只要有六個月租金收入記錄、已打stamp租約、已轉用途，例如20,000元租金，可增14,000元租金核實收入。
但如讀者不夠借而要租金幫手，都要將單位租出六個月才可用這招，這樣遠水能否救近火?
同時，買第二個單位的資金，是否由加按原本單位所得，就自己考慮。
至於筆者的advisor和部分客戶，在買樓後盡速補充首期，令單位在跌市多筆錢在手，更不擔心跌市被call loan。
這方法讀者未必用得著，不過對於我們準powerteam客戶，「即時補充首期」方法很有好處，這些都是我們因應情況可幫到客戶的做法之一。
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圖片來源：[email protected]、iStock
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