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2022年11月21日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2022年11月21日



勁一專欄 - 諗sir 2022年11月21日


公務員情侶|求買樓首期「極速回籠」:跌市借到盡Call Loan駛乜驚|諗sir

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讀者玲玲:我和男朋友同居,準備結婚。現住的單位是他名下,連一車位估值約800萬至850萬元,剛做了轉按,借了約490萬元。男朋友是舊制公務員,明年合資格拿到每月約10,000元實報實銷的房津。

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現在我們想買多一個單位,打算新屋自住,現住這間就出租。我們看中的單位估價約值1,000萬至1,100萬元。我收入逾60,000元;男朋友收入逾70,000元,申領政府房津需要單位是自住,並有他的名。

如果單位是共同業權,而兩名業主的關係是配偶,不計業權分配多少,都可以申領整筆房津;如果不是配偶,就按業權和按揭比例申領。

(圖片來源:iStock)

如新單位以我名義買,之後應如何轉名或加他名,以合資格申領房津,同時又可以申請到按揭?以我名義買了新單位,再以配偶交換物業方式,把新單位給男朋友,舊單位以我名義出租,是否可申請按揭?我買了新單位後,再加他的五分之一業權,價值低於200萬元。但這樣他同時持有兩個物業,新單位要重造按揭的話,我們是否借到呢?

諗sir:由於全港交換物業的做法很少,sample不足,在未請教律師和資深業界朋友前,筆者未能準確回應。抱歉,只能先指出要留意的地方。

以讀者及男友的收入,要每人一人一個單位,或相互擔保下借到兩間屋的按揭,初步計做到都勉強。70,000元工資收入的借貸力,盡計為70,000÷10,000×50%x2.59*=906萬元。

在免費直播筆者提過些影響借貸力的事項,例如信用卡、月供消費,又或者被懷疑為hidden loan而借貸人又沒準備好怎答的transaction,在借貸力不寬裕之下,要去留意。

(圖片來源:[email protected])

留意相互擔保借貸力打折
另外,相互擔保借貸力是打折的,不少人在這點被剎停。至於原本物業租出去的租金,有機會成為解難之契機。

因為租金70%可計作核實收入,有利第二借貸,借款人只要有六個月租金收入記錄、已打stamp租約、已轉用途,例如20,000元租金,可增14,000元租金核實收入。

但如讀者不夠借而要租金幫手,都要將單位租出六個月才可用這招,這樣遠水能否救近火?

同時,買第二個單位的資金,是否由加按原本單位所得,就自己考慮。

至於筆者的advisor和部分客戶,在買樓後盡速補充首期,令單位在跌市多筆錢在手,更不擔心跌市被call loan。

這方法讀者未必用得著,不過對於我們準powerteam客戶,「即時補充首期」方法很有好處,這些都是我們因應情況可幫到客戶的做法之一。

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圖片來源:[email protected]、iStock
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