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2022年12月28日 星期三

胡國威專欄 - 胡國威 2022年12月28日



胡國威專欄 - 胡國威 2022年12月28日


昔日一面倒的強橫業主市,隨著香港銀行加息及移民盤湧現,以前堅持鐵價不二的業主開始讓步,所以樓價都出現跌幅,2022年埋單全年累跌約15%。樓價跌,對守候入市多年的準買家,也應該高呼一聲:「飛雲來了」;但現實卻是,有平貨執,不等於會執平貨,因為準買家心態反而更矛盾,深怕愈跌愈有,反而更不敢輕舉妄動。

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2022年即將完結,究竟2023年的樓市還會跌幾多、跌勢終結未? 說實在,沒有人有水晶球。以前市場人士對樓市的預測,說到底也不過估估下。看法又有幾多兌現、幾多成真? 反正過了一整年,大眾早已遺忘。早前整理資料,翻查本港幾間大型代理行在2021年尾時評估2022年樓市的表現,原來清一色傾向正面。

哪一間估得最正面、哪一間估得稍為悲觀,在這裡不開名,只能說全數估升。由最輕微估計升幅3-5%,去到估計會升10%,再創歷史新高,甚至有代理行以「煙花式爆發」來形容各區樓價,2022年尾,回看這些樓市預測,明顯有強烈落差。

當然公平一點說,市場預測樓價只能基於一些可預計的因素。估計樓市會升,當時是基於本港疫情似受控、基於中港會通關,部份覺得「北部都會區」落實,可為樓市沖喜,但加息因素不也是可預計的嗎? 是不是因為說好了的加息因素,由2012年講到2022年,大家感覺似「狼來了」,所以才不放在眼內?

今年9月,銀行開始上調最優惠利率,之後金管局放寬壓力測試,大家開始意識到大件事,事後孔明表示樓市已見頂,口風亦由一面倒唱好,轉至一面倒悲觀,表示樓價會大跌。有業界人士還「告誡」政府要適時撤辣,否則樓市跌勢難以估計,代理要大量關閉分行。

轉軚有無問題? 我覺得無問題。畢竟市況每時每刻都在變化,只是一年前,信誓旦旦表示樓市必升;不出一年卻又理直氣壯表示政府要撤辣,否則大跌。哪一句真、哪一句假? 真的教人很難分辨。是否也該為年初的言論來一個解畫,告訴大家何以轉向? 否則,一些對樓市沒太多認識的準買家,真的相信了這些說法,而在年初膽粗粗入市,除意難平外,也無所適從。

這一年樓市由熱轉冷,讓我們見證市場上的錯誤估算。以後對於什麼大行預測、什麼樓價估計,建議大家聽了算,不要太過上心。因為太過上心,最終只令自己傷心。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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