《投資智慧－鄧聲興》長實（０１１１３）低價奪啟德地料回報佳
《投資智慧－鄧聲興》長實（０１１１３）低價奪啟德地料回報佳
《投資智慧》長實集團（０１１１３）最新以８７﹒０３億元中標啟德第２Ａ區４號、５
（Ｂ）號及１０號商住用地，每方呎樓面地價６１３８元，該地皮原本估值約１１３億元至
１４８﹒９億元，每呎樓面地價約８０００元至１﹒０５萬元，遠低於市場估值下限逾２０％。
地段鄰近港鐵宋皇臺站，地盤面積約２１﹒４４萬平方呎，最高可建樓面總面積約１４１﹒８萬
平方呎。該項目地理條件優越，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落
成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。雖然受累通脹，建築成本上升至
每平方呎約６０００元，但由於地價低，對集團定價有較大彈性。
影響樓價因素基本上就是供求。供應方面，房屋局數據顯示，截至９月３０日，政府未來３
年至４年潛在一手私人住宅供應數目９﹒５萬個，較６月底的９﹒８萬個，按季減少３０００個
，連續第二季回落。供應減少，但需求可能增加，有調查顯示即使香港樓價為全球最貴之一，但
置業依然是普遍香港人的願望。港人傾向買樓多於租樓，７２％的早期千禧一代（３４－４１歲
）有打算買樓的意欲，其次是６４％的Ｘ世代（４２－５７歲）。即使香港貸款利率不斷上升，
但一班潛在的買家，包括財務較穩定的年輕家庭及專業人士，仍有置業的能力。而且香港利率主
要看美國利率，預期美國明年通脹受控及經濟有機會陷入衰退，或會調頭減息，因此利率成本可
控，有置業需求下，應有利一手樓市。
而且內地急速放寬防疫措施，中港通關似乎如箭在弦，一旦落實估計會重新刺激內地客來港
置業。加上樓市一旦持續衰退，政府仍有撤辣這個後備方案，對後續樓市有一定支持。
《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人 鄧聲興》
＊筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份
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