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2023年1月5日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2023年1月5日



胡國威專欄 - 胡國威 2023年1月5日


去年尾,有一宗地產新聞都幾值得談談。第四季最大規模的住宅官地、啟德「第2A區4號」、「5(B)號」及「10號」地盤批出發展權,並由長實以超過87億元中標,若以可建樓面141.8萬呎計算,平均每呎地價6,138元,低於市場估算下限23%。

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值得討論,是因為對上一次啟德區出現每呎6,000元地價的用地,已數到2014年,當時由會德豐投得的「1H區3號」地皮,也就是現在的「OASIS KAI TAK」,雖然該地皮附設多項條款增加發展成本,但始終中標價遠低於市場估算,亦時光倒流至八年前,這一點不禁令人反思,是否連發展商也看淡後市。

香港仍然未暫緩加息步伐,所以對於前景,大家都不期然看淡,加息下的樓市,準買家負擔重了,借100萬元,以前供3,900多元,在供4,500多元,增幅15%,去年私樓樓價也碰巧回落了15%,反映加息的影響力。起碼對於未來半年,當息口走勢仍未明朗下,睇跌的人遠多於睇升。這種背景下,開出一幅時光倒流至八年前的地價,大家聯想到發展商對後市悲觀,也無可厚非。

但這是否絕對?
換個角度看,如果發展商真的對後市完全悲觀,按常理是否應該按兵不動,連標也不入,因為他們知道買地起樓,起完無人買,到頭來只是蝕本生意;但現在卻選擇入標,中標價反映八年前地價而已,這證明他們仍覺得房地產有利可圖,只是成本多少而已。

畢竟對發展商來說,將一糰麵粉製成麵包出售,並不是今日焗麵包,明天便可以出爐,整個發展時間之長,可以經歷很多變化。只要他們成功掌握到低位入貨的時機,就算到麵包出售之時,市況不理想,因地價成本較相宜,他們也接近封了蝕本門。

相關情況,在賣地史上有不少例子。近年最成功的一個例子,可以參考新地「WETLAND SEASONS PARK」。在2014年以每呎地價1,800元中標,創出同區13年新低,但事隔幾年開售,平均呎價由約11,000元起,一路賣、一路推高至14,000元,樓價較地價翻了六倍有多。

當整個市場風向都一面倒唱淡之時,市場又突然充斥很多撤辣、減辣訴求,甚至連發展商也助攻。從另一個角度看,只要成功向政府施壓,便有利他們低吸土儲,甚至可減輕跟政府商討補地價的分歧。因此,也別因為看見發展商低價投地,便直接覺得發展商是睇淡後市,他們很會計數,比我們還要精明。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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