選股情報 - 石鏡泉 2023年4月20日
《缸邊隨筆－石鏡泉》美民房產也難
《缸邊隨筆－石鏡泉》美民房產也難
《缸邊隨筆》昨（１９日）文講了美國的商業房屋有難處，留了條尾巴。留在今天（２０日
）講美民房產也難。點難？這就要從２０１９年的開啟低息講起。
２０１９年美儲局再ＱＥ，息低、低、低，房價就高、高、高，建屋批令也升、升、升，
２０１９至２０２１年段）。但到近年息升了，建房也就慢下來（２０２２至今段）。至於怎慢
，自２０２２年３月就見到建屋批令立馬跌了（紅柱倒掛），一直到今年１、２月，才見建屋批
令回升。但到３月，整體上又回跌了。建屋是撐內需經濟的重要支柱，之後會如何？
先做幾個情境假設：
（１）息低，房價被炒起。自２０１２至２０２２ Ｃａｓｅ Ｓｈｉｌｌｅｒ指數（美國
房價指數）升至１７４，較１９９１至２００６的升幅（只至１０９）仍多。在２００６至
２０１２，息稍升時，房價就跌至－５０水平，今時息升，美房價只跌至－１６水平。如按歷史
走勢，尚有排跌。
美房價今時升至Ｃａｓｅ Ｓｈｉｌｌｅｒ指數的１７４水平，即是房價在之後的息升房價
跌的周期中，是已泡沫了。美儲局仲唔知這個危險，仍要硬夾息上，你叫美國的業主、房奴，怎
好了？
如業主有幸在２０２１年的極低息期買了樓，面臨一喜一悲。喜的是他們造按揭的息極低，
１厘？低於１厘？但其買入的房價就是泡沫價，搵乜誰來接這個高價的火棒？
這情況在香港也出現了，是否凡在這５年內買了樓，而又要沽出者，不少都要蝕讓？無他，
高價樓，你不蝕怎可賣出。
＊美樓價處於泡沫高地＊
如自住的業主又怎樣？一如持有只得１厘息的十年期美國國債，在今時美十年債息企３﹒５
厘或以上時，只有揸到債期滿才可回本。但樓價就不一樣，如果今時美樓價是歷史性的泡沫高地
，而之後息不回至１厘以下，這批美樓是注定要蝕的，因為樓價難回至這個歷史泡沫價的
Ｃａｓｅ Ｓｈｉｌｌｅｒ １７４水平。
（２）不少人謂樓價有剛需，意指一定有後生者來買樓。但很對不起，美國的後生人口有減
少趨勢，在２０２０年時，美國勞動人口的平均歲，在４８﹒６歲見頂，之後見回下。勞動人口
在２０２０年見急跌，近日才回升，不過房屋量卻一直升，吉樓會多。不幸的是美國樓，多是木
屋，無人住兩年，樓宇面目會全非，唔好彩，仲會使樓房結構出現問題。結果？
又是那會Ｂｕｂｂｌｅ Ｓｙｍｍｅｔｒｙ的射水喉，井噴，由哪裏升上來，跌回到那裏去
。會這樣嗎？到今年年底看看。
到年底，不光看美樓價，因為建屋少了，建築工便失業，這是從歷史數據所知。建屋批令先
跌，建屋量會少，建屋工人便減少。故屆時美儲局怎看息要加、要跌、要不升不跌？又是走著瞧
。《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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