Full Pay兩間物業拒借貸！ 望穩定回報點部署？｜諗sir
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讀者曾先生：本人約38歲，（一）已供滿元朗Yoho Midtown 850萬元物業，與父母居住；（二）自住元朗600萬元YOHO TOWN物業，已供滿；（三）父母買年金70萬元；（四）父母購買了保險儲蓄保單約140
萬元；（五）自己外地物業投資100萬元，已供滿，每月收租約5,000元；（六）尚餘現金約1,300萬元；每月家庭開支約50,000至60,000元。如想每月有穩陣的回報，應該如何安排？最多每月被動收入有幾多？
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（圖片來源：經一編輯部） 諗sir：其實讀者財富可再上一級，問題是閣下可能認為借貸不「穩陣」。
現時兩間物業均已full paid，無借貸，有錢都只放在無關痛癢的資產，如買年金，便妄顧通賬為銀紙帶來長遠購買力下降，最後被迫降低生活質素的風險。
將物業加按買直債
讀者應將物業加按，然後將資金投入香港一些地產商或保險公司直債，懂得選擇，有介乎7厘至9厘年息回報。
最初買公司直㥽，先不用槓桿，之後將8厘年回報的直債，利用3.1%的融資成本，貼近現時一個月本港銀行同業折息（HIBOR），把回報提升至19.4厘（200,000美元×8% -140,000美元×3.1%÷60,000美元），而且更是有到期日可保本之直債。
現時市場仍處高息口週期中，債價較低自然有較好回報。當2023年尾開始減息之時，閣下再部署，就不會有如此靚價。
筆者建議之步驟，先「就咁買直債」及「不要敘造槓桿」。
擔心瑞信AT1那種風險者，不選擇銀行金融類直債，就可免除AT1/2債一旦被write off之風險。AT1/2只是金融類債才有的事情。
（圖片來源：[email protected] Mathieu Stern）
再下一步，用槓桿。上述19.4%是槓盡的回報，然而年尾融資息率會再下降；加上閣下不一定要盡槓。
調節槓桿水平，令日後一旦市差要補倉時有預算，或做定一些防備，令補倉的資金可手到拿來，全面關顧才是好的策劃。
上述運行熟習後，將600萬元按一半出來，回報15厘，即300萬元，可產出每年45萬元收入，即37,500元月現金流。
供300萬元借款，只是每月11,000元，即正現金流為26,000元。
上述變出來的26,000元收入，已夠讀者租樓四圍住和旅遊了。
不要忘記，閣下間屋僅五成按，可以把物業出租，收回的租金又屬收入。所以實質月現金流為每月逾36,000元。
雖然人生要行「1」和「0」難度低，但久守必失。故筆者建議，投資上不要「絕對」的「穩陣」或進取。
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圖片來源：政府新聞網, 經一編輯部, [email protected] Mathieu Stern
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