地契跨越2047 真的可以一勞永逸？
地契跨越2047 真的可以一勞永逸？
資料顯示，美國領事館所在地擁有罕見的私人永久業權。(資料圖片)
為了豪裝，拆主力牆，樓房隱患，計時炸彈，絕不能視作等閒，同樣地，買樓置業，人生大事，馬虎不得。
好多人以為物業價值，睇地點秤樓價就足夠，點解港島樓
一向貴過九龍樓，九龍樓又貴過新界樓。點解投資者與用家對港島樓特別鍾情，四十多年樓嘅太古城更是炒家與投資者樂園。原因之一是香港金融業心臟及主要政府機關均坐落香港島、港島土地供應有限，最主要還是來自港島物業重建價值較高，因在土地用途規劃上較多可作商住兩用及較高地積比率 。
港島樓點解特別值錢？好多置業自住甚至投機炒賣人士都未必察覺到另一個更重要原因，有人講過，但未必太關注，就是地契年期問題。如西九著名豪宅盤「逃生門」，地契年期同樣是2047年；至於渣華道街市對面新盤是75年加75年期，睇到這裡，是否想即時搵返本樓書check check呢？
外國買屋好多時首要就是睇地契是否屬於freehold，即是永久年期。香港土地制度是《leasehold system=有期限批租制度/租地制度》，有別於某些國家的《freehold system=永久業權/永久自由處置的業權》，一旦地契到期，就有如租約到期，政府是有權決定續租該地或收回，可以加你租，即是補地價，簡單就是要你定期納地租。如此，我們一直只可擁有地面上蓋興建樓房的業權，並不是擁有土地的地權。根據資料，香港除兩幅分別位於中環聖約翰座堂由英女王特批及美國領事館所在地擁有罕見私人永久業權外，絕大部分土地名義上屬政府擁有，並以「土地租借權」形式，向業主批出發展權利。為何太古城與賽西湖升值及保值能力較強，因同屬999年期千年地契的千年地王，未必可以「萬世」，卻肯定可「千秋」不受續期困擾。據統計，本港現有16個千年契屋苑，可輕鬆避開地契爭議。
港英時期批出地契年期通常分為999年、99年及75年不等。自1849年3月，英政府正式批准999年期批租，之前獲批租75年期之土地獲增加924年期，之後50年香港島內地段均以999年期批出。郊區、九龍及花園地段則批75年；1898年5月後，所有土地轉以75年加75年期批租，第二個75年要重估地稅。1984年12月，中英簽署《中英聯合聲明》，訂明香港主權於1997年7月1日交回中國，當年中共元首鄧小平承諾日後香港將實行「一國兩制」、「港人治港」，並享有「高度自治」及「五十年不變」。而繼這份聯合聲明後，基於「50年不變」關係，回歸前後新批出的地契年期均不會超越2047年6月30日。
當地契到期，事實上政府曾有用重建及地區重新規劃為由拒續租，油麻地富榮花園是當年地契到期收回重新發展。亦有人繼承老父深水埗全幢物業，地契年期到時，政府不是不肯續期，但需補800萬元地價，繼承者當時無錢，結果整幢樓讓政府好便宜收回。最近2047年地契「大限」解決方法終有眉目，發展局建議沿用慣例，透過立法以刊憲形式為地契續期，一次過處理2047年大量到期地契問題，免補地價准許續期50年，構思設立「負面清單」，曾嚴重違規樓宇或有機會被收契，即是未必百分百高枕無憂。 逢周二刊出
談財經 - 胡孟青 舊文
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