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2023年5月15日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月15日

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月15日


脫離公屋環境年輕人上車買樓的上中下策
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諗sir:
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本人32歲,固定月薪49,000元(未扣強積金),不去旅行的話,可月儲30,000元;另每年bonus約25萬元,本人有女朋友,但尚未有結婚打算。

資產:(一)銀行存款160萬元;(二)30萬元股票。本人現時和父母同住

公屋,早前以爸爸名義購入300平方呎的綠置居,預計兩年後入住及和妹妹開始供款,每月12,000元。

雖然父母不介意與本人一直同住,但本人想脫離公屋環境,明白買樓是向上遊的方法。目標是買入約600萬元(將軍澳區)的樓,請問現時本人應該如何做方為上策?

讀者王先生

年輕人的第一間屋,為起步易,要買得夠筍,比揀物業位置更重要。

先付1成首期買樓
而讀者人工不俗,借貸力計算約為612萬元(49,000÷10,000×50%×2.5*)。假設借款擔保及消費上均不扣減讀者借貸力,讀者買樓應買500餘萬元,付10%首期,為日後再買下一間樓留力。

事實上,將軍澳區附近,遠至整個九龍區,也有不少500幾萬元樓可以去傾。幾區去搵,買中筍盤的機率當然更高。亦幾肯定,經紀亦會sell讀者去抽新盤。然而第一間樓就買新盤,筆者有感連下策都不如。

當然閣下已40歲,想住好些,或銀彈足夠,肯付premium買新樓亦無可厚非。新樓看似是稅少、雜費少,又毋須裝修,不過其實買入價,已內含退稅及裝修費,過了「呼吸plan」後,拿去銀行敘造低息按揭,銀行要除走閣下的物業裝修估價及退傭加稅,才會提供八或九成上會。

不少人第一次買樓過不到這一關,焗用發展商「呼吸plan」坐貴息。所以買有二手樓;加有深度的「化粧」,除可免裝修費外,過額外印花稅(SSD)後更可放賣,幫閣下賺多些錢。

觀塘洋樓一開三賺盡
如果想再拎得盡些,可行上策!觀塘區有洋樓可輕易把單位「一開三」,大房自己住;再間隔兩間房,租給其他人,既可收租,而租金收入亦足夠扣價樓。假設讀者買入單位為400平方呎,每平方呎13,000元,入手520萬元再「一開三」,自己住一間百幾呎的一房一廳。

另外兩間房,每間出租月收6,500元(近日租金回升,連北區都可出租6,000元)。那麼,讀者每月合計有13,000元租金收入幫補供樓。而閣下又是堅自住在物業內,在借貸和管理方面均容易好多。

圖片來源:[email protected]
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