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2023年7月20日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2023年7月20日

胡國威專欄 - 胡國威 2023年7月20日


2023年7月7日下午五時多,當我們準備收拾心情迎接周末時,突然間收到WhatsApp:「金管局下午六時見傳媒」。之前說要放寬換樓客按揭,消息傳了個多星期,難道要在今天公布? 匆匆問了消息來源幾句話求證,他道出調整按揭成數細節後便收線,內容大致跟其後公布相同: 少於1,500萬元的物

業可以造70%按揭,而1,500萬至3,000萬元造60%,工商舖都可造60%按揭。畢竟自2009年以來,放寬揭成數還是第一次,我們也馬上專注處理這宗重要新聞。

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因為按證公司同時放寬按保,無疑資訊很難消化,要整合一個完整畫面並非一件容易的事,而且十多版按揭保費表,我敢寫包單,普羅大眾一時之間未必睇得明。

以前加辣,即晚有買家會趕尾班車避辣招,一手新盤售樓處甚至要延長營業時間遷就,地產代理也要加班等買家簽約;今次鬆綁,大家也期望買家會塞爆售樓處,或者蜂擁睇樓入市,但在公布放寬按揭成數的首個周六日,如此畫面卻沒有出現。的而且確,我們未太感受到即時刺激。

因為消息太難消化? 與其說消息難消化,我反而覺得不少準買家覺得措施無甚幫助。政府放寬按揭成數,藉以催谷買家以低首期上車換樓,以為可馬上激活市場,但實情當其他政策未有進一步鬆綁,對準買家來說,置業仍是一道高牆。

人人都說1,500萬元以上的中價物業最受惠,以前自己要俾540萬元首期,現在降至300萬元,首期壓力減少,應該更容易上車。問題是,自己俾得少,等於問人家借得多,也等於你要有一定入息來支持。1,500萬元物業,最高貸款額960萬元,要有90,847多元的入息支持;同一樓價,今日加碼借1,200萬元,你起碼要有113,000元入息配合。

需知道,政策鬆綁後,市民的入息不會突然飆升。如果你本身只有90,000多元入息,你的最高貸款額也只是960萬元,所以當壓測無放寬、息口無下調,而單純放寬按揭成數,終究未能把催谷市民入市,這裡還未計及市民對經濟前景的預期。

是否代表今次政策完全無用? 也不是。最起碼,我們能預視「靠父幹」的一批可透過翻按套現更多,資助下一代買樓,還有一類人會受惠,就是準備轉按的買家。早幾年,購入發展商樓花的買家,可能受制於樓價超標而未能用新按保轉按,今日放寬門檻後便可試用新計劃作70%至80%轉按,無需捱發展商貴息。然而,這些效果不會在一個售樓處、或周六日的二手買賣氣氛反映出來。

但話分兩頭,政府出招後,有一點跟以前倒是頗相似的,就是收到業界不少新聞稿,同樣是大力唱好後市,部份預計中價樓成交量按月增加30%,部份說帶動換樓市場交投、有助支持經濟復常等等。應否盡信這些說法呢? 我建議還是小心過濾,自行根據入息計算負擔能力,畢竟放寬按揭成數,不等於對你有幫助,也不等於上車變得容易。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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