網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2023年7月21日 星期五

政經密碼 - 周顯 2023年7月21日

政經密碼 - 周顯 2023年7月21日


土地的價值與土地的增值
土地的價值與土地的增值


1991年,東京

一地的房地產價格,已超過了整個美國的所有房地產的總值。(資料圖片)

今日要講的是如何提升土地的價值,由於範圍太大,因此只講住宅部分,而其他的價值諸如商業、農業等等,不在本文討論之列。

此外,價值不同於價格。1991年,東京一地的房地產價格,已超過了整個美國的所有房地產的總值,但這並不等於區區一個東京的土地總值便可超過美國,這只不過是代表了其價格的超越而已。

試想想一個狀況:假如現時香港政府不知發了甚麼神經,完全禁止蓋新樓,即是完全沒有新供應,而且還加速拆卸舊樓。例如說,只要房子超過50年,便強制拆卸,大家認為,樓價會怎樣?

毫無疑問,樓價會大幅上升,隨時升上一倍,也還不止。可是,在實際的住宅樓宇總價值,卻也毫無疑問是下降了,皆因樓房的總數是少了。

反過來,如果政府又發了另一方面的神經,大手推出土地,八萬五還不止,索性加倍推夠十七萬,結果必然是令到樓價大跌。

試想想,當年的八萬五已令到樓價大跌七成,如果推出十七萬,豈非會跌更多?換言之,樓房的供應增加,令到總價值上升,但總價格反而下跌了。

所以,我們得出第一個結論,就是土地的價值和其價格,是截然不同的兩回事,雖然,很多人會把這兩回事混淆了。

以太古城為例子,它是把土地價值提高的經典個案,證明了只要提升建築和管理質素,就可以提升土地的價值,因此它比鰂魚湧更為值錢,而鰂魚湧的地段本來比較好,因更接近市中心。

太古城的第一大優勢,當然是「太古集團」的優良管理,但有一點令我覺得很奇怪,就是隔鄰的太安樓和太古城只是相隔區區的七年,為甚麼質素會有偌大的相差呢?

於是,我找出了另一個理由,就是太古城的所佔面積大得多,事實上,在整個港島區,完全沒有這麼大片的土地,而在城市規劃當中,更大片的土地意即可有更好的規劃。就此,我們可以看到,像沙田第一城、嘉湖山莊、美孚新邨這些大型屋苑,其價值及價格,也高於零星的單幢大廈。而在中國的其他地方,「小區」的概念,也代表了比較優良的管理,證明了這是放諸四海皆通的基本原理。

政經密碼 - 周顯 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk