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2023年7月11日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月11日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月11日


放寬按揭對樓市有多大影響
放寬按揭對樓市有多大影響


放寬按揭對樓市有多大影響
金管局日前宣布,放寬自用人士的按揭佔樓價的成數。樓價少過1,000萬的可以做九成;1,000至1,200萬的可以做八成;1,200至1,500萬的可以做七成;1,500萬至3,000萬的可以做六成;3,000萬以上的就只可以做五成(之前,1,200萬以上的只能做五成)。

有記者問,這對現時相對低迷的樓市有沒有利好的刺激作用。

放寬按揭成數,對樓市當然是利好的。原因是按揭的成數放寬後,想買樓的人就不用儲備那麽多的首期也足以入市。很多原先未儲夠首期的人,現在突然間發覺原來手上的現金已足以做首期,自己已有資格當業主。

有能力入市的人多了之後,市場上的需求當會同步上升。樓宇的需求上升,樓價就較有條件跟著上升;起碼應該可以站得穩一些。

放寬按揭雖然算是利好樓市的因素,但這是一種技術因素,不是基礎因素。這種技術因素,可協助想買樓的人入市,但不一定可以令一個原先不打算入市的人改變主意,變成熱衷入市。不似經濟增長轉強這類基礎因素,往往足以改變人們對後市的預期,由悲觀轉向樂觀,由不敢入市轉向積極入市。

不過,香港現時的地緣政治緊張,經濟前景又有隱憂,導致買家入市非常審慎,即使銀行願意提供按揭,買家亦不一定願意冒風險去借。

以下是中原地產在六月促成的各類成交宗數,讀者應可從看到一些端倪。

在六月份,我們促成了420宗一手買賣,529宗二手買賣,卻做了2,506宗租賃。

在房地產市道向好的時候,香港人寧願供得辛苦一些,也會買樓,而不選擇租樓。在市道向好的情況下,買樓不但可以賺住,而且可能賺價。何樂而不為?

不過,現時市道正在回落,買樓雖可以賺住,但可能會蝕價。而蝕價可招致的損失是可以非常沉重的,所以即使手上已有足夠的首期,有部分用家仍會以租代買,以迴避資產價格下跌的風險。

上月中原促成的租賃有2,506宗,而買賣則一二手加起來才949宗,租賃宗數竟然是買賣的2.64倍。差距這麽大,實在不正常。

香港有五成家庭擁有自置居所,另外又有32%的家庭住在公共房屋,只剩下18%的家庭需要租樓。沒想到這18%的租樓需要,竟佔了市場交易這麽大的比重。這可反映市場的情緒有多審慎。

對這些選擇以租代買的用家來說,金管局的放寬按揭對他們起不了甚麼大作用。相信要等香港經濟真的全面復常,樓市才會有明顯好轉機會。

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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk