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2023年8月17日 星期四

談國論企 - 黎偉成 2023年8月17日

談國論企 - 黎偉成 2023年8月17日


《談國論企-黎偉成》須認真嚴肅面對和化解內房問題

《談國論企-黎偉成》須認真嚴肅面對和化解內房問題

  《談國論企》多間在香港上市的內地房地產開發企業近期面對頗不少財政問題,最新數字顯

示商品住宅房的銷情欠佳,竣工的面積保持明顯增加之勢,似意味樓市有所惡化。內房企業現時

很有需要(1)

先解決現金流的問題,增加資金支持以蓋建住宅房為主的各種各樣投資和運作,

(2)考慮與樓宇單位的買家探討適度延遲交付的期限,(3)力求建材供應商延後應付帳款的

新協議,和(4)爭取銀行的貸款存量的利息,以較低利率敍造新貸款。內地的樓市存在系統性

風險的壓力,各方必須正視問題,共商化解之法。

 
*6及7月銷情差勁而竣工面積增當非佳況*
 
  從中國國家統計局發布最新資料,可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重,特別是(一

)商品房銷售中的住宅物業,銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢:(I)銷售額度於

2023年1-7月份累計6﹒3184萬億元,同比輕微增加0﹒7%,比1-6月份

5﹒66億元的3﹒7%升幅更低,更遠遜於1-5月份4﹒5132萬億元所增的11﹒9%

,即使屬六連之升,卻由1-5月份或之前逐月之況,有所逆轉。

  和(II)銷售面積,於1-7月份累計5﹒76億平方米同比減少4﹒3%,較1-6月

份5﹒15億平方米所減的2﹒8%,多減1﹒5個百分點,屬二連跌,而1-5月份

4﹒0663億平方米尚能上升升2﹒3%、1-4月升2﹒7%、1-3月份升1﹒4%,甚

至比1-2月的0﹒6%減幅要大,二連跌反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉差。

  商品住宅房的銷情有所逆轉,引人以憂的更是(二)竣工面積於2023年7月末時為

3﹒84億平方米,同比增長20﹒5%,而6月末增18﹒5%和5月底增長19%,在市場

需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況,使內房企業更加不易消化貨尾,否則房地產開發商不易

處理好供求關係,而影響到業績表現。
  另一個重大問題,為(三)房地產開發企業到位資金,顯然受商品房銷情欠佳之困:1-7

月份累計7﹒82萬億元同比減少11﹒2%,較1-6月份6﹒8萬億元的9﹒8%減幅多減

1﹒4個百分點,特別是(i)個人按揭貸款,與商品住宅房的銷情齊步下行:於1-7月份累

計1﹒39萬億元,同比減少1%,而1-6月份1﹒24億元尚增2﹒7%,1-5月份

1﹒0354萬億元增6﹒5%。此況意味市場的買意再度轉差。

  和(四)定金及預收款於1-7月份累計2﹒73萬億元,同比減少3﹒8%,比1-6月

份的2﹒4萬億元所減的0﹒9%多減2﹒9個百分點。此顯房地產開發商在銷售情況欠理想環

境底下,現金流有困。
  正正因為樓市前景不理想,故(五)房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度,

是合理之舉,於1-7月份累計5﹒14萬億元同比減少7﹒6%,與1-5月份所減的

7﹒3%相去不遠,高於1-5月份的6﹒4%和1-4月份4﹒9%減幅要高。此使施工面積

於1-7月份累計56﹒3億平方米減7﹒1%。

 
*要確認有風險始能作出適當合理應對方法*
 
  我早在好幾年前指出:內地的房地產市場存在系統性風險的問題,因當年仍稱(I)恒大地

產(03333)的內房企股,引發我此思此想:(i)不理有無風險而購買大量土地、作出異

常可觀投資,出現十分嚴重的資不抵債劣況,危機潛伏多年,只是(ii)在市場多銷增套現,

故尚能「處理」到財政,到樓市整固甚至轉淡,資不抵債所產生的壓力就速速逼人而來。此為

(II)內地開發商特別是內房股的最大的問題,有如冰封三尺,非一日之寒。

  由是我一直建議(III)內房股在今後一段不短的時間要控制好投資的規模與步伐、嚴控

信貸和融資成本力度,確切保障交樓的承諾做實做足,使售樓回籠的資金可抵債,才能夠改變有

頗不少內房企業資不抵債的情況。
  重要的是,政府與各方如今必須認真嚴肅地面對內房企業積壓已久的問題,踏踏實實、認認

真真的分析、研究、檢討,和部署應對、化解商品房地產的短、中長期危機,使市場平定下來。

市場有強烈的剛性需求,只要樓市穩,置業者才有信心投資,商品住宅房地產才有望逐步回復健

康發展的康壯大道。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@

yahoo﹒com﹒hk)
 
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