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2023年8月17日 星期四

拆局麒想 - 林嘉麒 2023年8月17日

拆局麒想 - 林嘉麒 2023年8月17日


《拆局麒想-林嘉麒》碧桂園事件引內房深度反思,保交樓成難題

《拆局麒想-林嘉麒》碧桂園事件引內房深度反思,保交樓成難題

  《拆局麒想》恒指成分股淪為毫子股,歷史例子多,有電盈(00008)、思捷

(00330)、中信泰富(00267),富士康(02038)、除了牌的利豐等,近期加



的有碧桂園(02007)。曾經超過5000億市值的碧桂園,現在(8月16日的收市價

)只淨餘約229億元。公司去年營業額4303億元(人民幣.下同),期內總資產約

1﹒74萬億元,流動負債約1﹒23萬億元。在會計上,碧桂園是有資產淨值的,而7月份合

同銷售金額也有約120億元,數量不少,卻未能處理境內債,更要宣布境內債停牌,而涉及的

金額估計只是157億元。這是碧桂園繼未能按時兌付兩筆美元債利息後,短時間出現人民幣債

務問題。曾經被認為是示範民企的她也落得如此下場,反映了內房存在更深度的問題需要解決。

 
  要先知道,內房過去的經營模式依賴高槓桿,高周轉,而前題假設是賣到樓,資金可靈活於

市場調動。在中央高調去槓桿的情況下,不容許發新債,而還債的重任就只有靠房企賣樓去解決

。如果一兩間公司這樣做,問題應該不大,但在短時間內出現大規模要錢不要樓的局面,只會出

現如此下場。現時中央首位要求是民企必須「保交樓」,房企在此前題下,其他變得不重要。經

營的持續性,做生意的信用問題等,也是在保交樓之後。保交樓要甚麼?是錢。鋼筋、水泥、工

人等通通也是錢。現時基本上所有供應商也擔心房企「走數」,而不會記帳,需要房企先付後到

貨,變相更大的現金壓力。內房整個經營生態改變了,一方面沒有水喉,另一方面更需要錢,在

建樓盤愈多,資金壓力就愈大,受傷害的便是大型民企。

 
  中融信託爆雷事件對內房是雪上加霜。「中植系」是中國眾多房地產企業背後的「金主」,

自幾年前房地產業從銀行貸款受限,信託公司就成為了當時內房的資金通道,以解決短期流動性

的問題。銀行不借,當時就由信託公司出手相助吧。今次中融信託停付事件涉及多間內房企業,

而作為龍頭的她也爆雷了,其他規模較少的信託公司也會陸續出現兌付問題,而估計及後將有更

多信託會連環爆雷。內房不還債,信託倒下了,內房未來的營運資金支持方也沒有了。惡性循環

下,內房最後的資金鏈也斷了,保交樓也難了。

《元宇證券基金投資總監 林嘉麒》
 
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