施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年8月15日
親海駅的訂價顯示市場的力量
親海駅的訂價顯示市場的力量
C觀點｜親海駅的訂價顯示市場的力量
長實於油塘的新盤——親海駅，以低於市場預期的售價發售，平均每平方呎只售萬餘元，在市區來說可謂十分吸引。所以，即使一次過推出626個單位，也為市場全數吸納，屬近年市場少見反應好的紅盤。
親海駅能銷售得這樣理想，反映香港房地產市場，並非沒有需求，只是之前發展商的訂價與買家的期望不一致罷了。買家覺得世界的大環境變了，香港的經濟發展空間亦變了，地產商應按新的情況把售價調低一點才合理。不過，之前地產商在售價上的調整都不到位，所以銷情不甚理想，導致賣剩的貨尾單位愈來愈多。
今次長實來一次大刀闊斧的割價，可謂一次到位，測試到市場的承接力究竟在哪一個水平。有了這個標桿之後，其他地產商今後開盤應可以有所依據。相信下一階段將會有更多的地產商爭著開盤，而售價亦會訂得與親海駅有得媲美；相信一手市場的銷情往後會因而有所改善。
至於二手市場方面，原先情況是小業主的持貨能力比發展商還要強，所以價位守得很緊，價格調整得比一手市場還要慢。今次經過親海駅訂價的衝擊，相信很多小業主亦得面對現實。這將導致二手市場的價錢加快調整，令交投量反而可以上升。
之前，很多二手市場的賣家不是沒有減價，而是「到喉唔到肺」，所以未能吸引買家齊齊入市。今次經親海駅的刺激，小業主應會逐步面對現實。政府不是一直想看到香港樓價出現合理的調整嗎？今次應該有機會如願以償了。
從地產商今次推親海駅的銷售策略來看，地產商並沒有利用自己的財政能力而操控樓價。長江可說是現時香港實力最強的地產商，手上資金最多，而等著要賣的新盤卻不多，如果長江有意守盤護價，客觀條件應最為優勝。然而，長江並沒有企圖逆市場操控樓價，而是順應市場將價就市，以增加樓盤的吸引力。
這並不是說，地產商會為了社會的福祉而犧牲自己的盈利機會；而是地產商亦得尊重市場力量，知道和市場對著幹，吃虧的只會是自己。
如果香港的政經前景有隱憂，市民的信心不足，負擔樓價的能力在減弱，那再大的地產商也沒有能力把樓價維持在一個自己主觀意願的水平。因為這樣守下去，只會令樓盤乏人問津，庫存沒法消化，利息負擔日益沉重，最後還得在一個更低迷的市況下去開新盤，實在不智。
相反，如果能及時把價錢調低至一個市場可接受的水平，地產商就能及時把樓盤套現，以平價補充土地儲備，為將來的發展締造賺錢的基礎。再者，樓價調到合理的水平後，民生可以有改善，市場亦可以更有效地運作。經濟才可以逐步復甦，地產商才可以有一個更好的營商環境。
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