銀主盤必然是「平盤」？
銀主盤必然是「平盤」？
對比2003年時期達到4,000至6,000個銀主盤，目前銀主盤數量未達高峰期十分一。(資料圖片)
銀主盤屬於由承按人(銀行或財務公司)賣出之物業單位，主要是基於按揭借款人連月斷供無法還款，借款人亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人便
根據按揭條款透過法律程序申請收回抵押物業，以銀主身份出售單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關的利息、費用等損失。
近月有報道指，銀主盤有所增加，現時市場上銀主盤數量約二百多個，升勢未算明顯，對比2003年時期達到4,000至6,000個銀主盤，目前銀主盤數量未達高峰期十分一。有幾項主要因素出現才會加速形成銀主盤升勢：經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。儘管未來負資產數字會隨著樓價下跌而回升，本港自復常後經濟由收縮轉為增長，失業率回落至2.8%甚低水平，雖然3個月按揭拖欠比率輕微升至0.07%，但對比經濟疲弱時期例如2003年該比率升至逾1%，現時拖欠比率仍處於近乎零之低水平；在這情況下，銀主盤未見有大幅增加之勢。
有買家瞄準在銀主盤市場尋寶，究竟銀主盤是否一定是「平盤」？是否必然低於市價？其實並非必然。銀主盤是基於借款人斷供，承按人以賣出抵押物業的金額償還欠款，若剩餘款項需交還業主，原則上銀主有責任盡力以合理市價賣出單位，而並非可隨便以不合理低價平賣單位。一般來說，銀主多透過拍賣或招標形式出售銀主盤，放售前會先找測量師行為物業進行估值，以瞭解單位市價，以便定出較合理的底價。銀主盤最終成功售出的價錢是否能貼近市值、會否低於或高於市值，視乎有關單位質素條件、是否受買家歡迎及當刻市況等。在旺市時若果單位本身質素佳，市場欠缺相類單位並受買家追捧，銀主盤的成交價分分鐘仍可高於市值。
但相反，若果單位已日久失修，並例如有其他問題如業權不清、欠交管理費等，銀主不會負責處理相關問題，在樓盤乏人問津的情況下，自然需要嘗試降低價格出售單位。最近樓市氣氛淡薄，交投積弱形成流轉率降低，銀主盤數量便有可能積壓，這情況下亦有機會促使一些銀主因應市況調低定價以加快售出單位；尤其是銀主方是財務公司，在淡市時為免銀主盤積壓，及為了加快將物業變賣套現，或傾向以較吸引價錢出售銀主盤。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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