【何車股評】何車：奧園每股負NAV逾9元
何車股評
日期：2023-09-26
更新時間：13:54:33
有27年歷史的內房股中國奧園（3883），停牌1年半後，昨日復牌，最高0.39元，最低0.285元，收0.325元，較停牌前大瀉72% 。與2007年IPO價5.2元及2020年歷
史高價12.95元比較，現價分別低94%及97%。公司市值，只餘不足10億元（9.6億元）；4年前，最高市值376億元。
1）奧園2020財年（12月年結）盈利59.1億元人幣，業績創歷史新高，然後急轉直下。2021財年虧損330.7億元人幣，2022財年虧損78.4億元人幣，兩年間共大蝕近410億元，相等於現時41隻奧園的市值。
2023財年上半年，奧園營收108.5億元人幣，按年升25%；虧損29.4億元人幣，按年微升1%。奧園擁有125億元人幣的投資物業，期內並無重估增值或減值。估計銷售物業（上半年92.6億元）情況仍續平平，全年業績依然見紅。負資產的公司業績見紅，不足為奇。
2）2023年6月底，奧園資不抵債，集團負NAV 256億元人幣，以發行股數29.66億股除之，每股負NAV 8.63元人幣（9.22港元）。奧園持有供出售物業及投資物業逾1,500億元人幣物業，倘若所有物業平均升值（或出售帶來盈利）17%，則公司可擺脫負資產，並非絕對沒有可能。
淨借貸逾千億元
3）奧園負資產以外的大問題是債重。6月底，只持有現金69億人幣（其中一半屬受限制銀行存款），長期持有的金融資產亦不過6億元人幣。1年內到期的銀行借款687億元人幣、1年內到期的票據及債券344億元人幣、1年上以的銀行借款58億元人幣，淨借貸1,014億元人幣（1,084億港元），公司負NAV，無從計算借貸比率。即使公司由負NAV 256億元變為正數44億元人幣（假設物業價格回升20%），淨借貸比率仍高逾20倍。
現時，奧園每年估計只銷售200億元人幣，靠售樓大幅減債，難見成效。要供股或配售新股集資，亦非常困難。
奧園現價0.325元，市值雖在10億元以下，仍是不碰為妙。
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