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2023年9月26日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月26日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月26日


從樓花也可以做九成按揭看特區政府何時撤辣?

從樓花也可以做九成按揭看特區政府何時撤辣?



C觀點|從樓花也可以做九成按揭看特區政府何時撤辣?

按揭證券公司上周五公布,1,000萬元或以下的樓花,只要買按揭保險,往後也可以做九成按揭。這項政策遠比原先的優惠高。原先是樓價在600萬元以下的,才可以做八成按揭,現在是受惠單位的樓價提高了,由600萬元增至1,000萬元,增加了66.67%;而按揭的成數,也由八成增至九成,亦增加了12.5%。

表面上看來,這項政策的作用是方便買家入市買樓花,因為能做九成按揭,等同只需一成首期就可以入市。而不似之前,得有兩成首期才可以入市;而且可以選擇的範圍從以前的600萬元以下樓宇,一下子增至1,000萬元以下的樓宇,受惠者眾。不過,今次政策的目標應是想幫地產商,而不是樓花的買家。

現時,本港的樓價正在下滑,為了金融上的安全,政府本應收緊按揭成數才是,以免買家輕易落入負資產的險境(首期愈少,愈容易變負資產)。然而,政府卻在這個時候放寬樓花按揭,那豈不是等同鼓勵買家在不適當的時間去冒風險?



這項政策的最大得益者應是地產開發商。協助買家入市買樓花,當有助改善地產商的新盤銷情。地產商賣樓賣得好,他們才有條件去補充土地儲備,作新的發展。可是近期地產市道低迷,買家入市欠積極,導致地產商手上的「貨尾」愈積愈多,資金收回得很慢,令地產商在投地時不得不採取較為保守的態度。結果,近期政府賣地成績很差,要不是流標,就是以超低價成交,害到政府從房地產市場獲得的收益大減。政府為了自己的財政收入,不得不出手救市。

按揭證券公司雖然有別於政府部門,但組織由政府立法成立,功能在於以按揭手段去配合政府的房屋政策。因此,按揭證券公司的行為,在一定程度上反映政府的政策。

如果政府連樓花按揭也願意放寬,就沒有理由死守辣招不放。很明顯,這兩招是互相矛盾的。放寬按揭是鼓勵買家入市,徵收超高的印花稅卻是抑制買家入市。那豈不是一邊吃興奮劑,一邊吃抑制藥,身體會被弄得無所適從。

現在看來,政府已察覺到香港房地產市場處境危急,否則應該不會讓他服興奮劑;既然開始服興奮劑,那就應該盡快停抑制藥。因此我預期,政府很快就會宣布全面撤除辣招。

過去,特區政府之所以不敢輕言撤辣,相信與內地仍在堅守「房住不炒」的政策有關。不過,近日內地已進一步優化限購政策,很多地方已開放給有戶籍的人買第二套樓;香港作為特區,應可以有更多的靈活性。



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