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2023年9月26日 星期二

談財經 - 胡孟青 2023年9月26日



談財經 - 胡孟青 2023年9月26日


鬆按保樓價上限真係咁筍?
鬆按保樓價上限真係咁筍?


按證修訂按保計劃,把樓花物業與現樓睇齊,為置業人士踏出重要一步。(資料圖片)

隨著新冠疫後經濟增長不似預期,內地房企現金流危機大爆發,內地房地產政策亦須因時制宜。7月底中央政治局會議已不再提及房住不炒,鬆限購寬限貸被視為樓市救命索,救不救得了還看金九銀十數據,市場對政策反應甚有保留,畢竟太多房企因過度擴張引致債台高築,若市況遲遲未能改善,整個房地產產業鏈都會遭殃。

唇亡齒寒,市場一面倒聚焦於催谷消費撐經濟,罔顧增加投資才是長遠撐起整體經濟的關鍵。



近年香港房地產政策明顯是擠牙膏式見步行步,2019年10月,前特首林鄭月娥曾宣布放寬現樓按保樓價上限,八成按揭由600萬元增至1,000萬元;首次置業客申請九成按揭上限,亦由400萬元增至800萬元,且毋須通過壓力測試,被統稱為林鄭Plan。

去年2月,財政司長陳茂波再放寬按保樓價上限,首置客申請九成抵押上限由800萬元提升至1,000萬元,八成按揭上限亦由1,000萬元提升至1,200萬元,按保適用範圍擴大至1,920萬元以下物業,最多可借960萬元,統稱財爺Plan。去年9月,金管局宣布下調壓力測試要求,H按由鎖息上限加3厘降至加2厘。有見本港樓市反彈動力弱,今年7月,金管局自2009年以來首度放寬按揭成數上限,1,500萬元以下自用住宅按揭貸款成數,由五至六成上調至七成,1,500萬元至3,000萬元上限由五成上調至六成,按保亦隨之上調樓價上限,八成按揭上限升至1,500萬元,七成按揭上限升至3,000萬元。至上周五,按揭證券公司放寬一年內落成樓花按保樓價上限至與現樓看齊。

然而,觀乎首個周末一個位於掃管笏新樓盤銷售反應,政策成效實在有限,政策雖有助減輕樓花物業買家首期負擔,政策目標擺明幫助上車客,並非要幫助貴重物業價買家。基於經濟環境未改善,預期新措施難以長期提振新盤交投,價與量均難以長期受惠。按證公司修訂之按保計劃,把樓花物業與現樓睇齊,雖然為置業人士踏出重要一步,令新盤按保用家毋須再局限於選擇建築期付款方法,且可有更多上會選擇,令希望選擇即供付款方法的買家,可透過按保享有同樣高成數按揭,同時享有較高樓價折扣及免卻承擔長樓花期估價潛在調整之風險,相信未來更多買家會選用即供付款方法。

可惜,隨著息口升勢有餘未盡,首期付出成數愈少,供款壓力便愈大, 付不付得起首期並非置業首要考慮,關鍵在於供款能力,供不供得起。1,000萬元樓價,做900萬元按揭,新造H按息率4.125厘,月供4萬幾元,月薪要幾多才供得起?要不外遊不置裝不出外吃飯才供得起,人生樂趣何在?

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